一次次清理整頓，又一次次死灰復燃。22日，隨著兩部門下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，小產權房“轉正”美夢最終破碎。專家表示，小產權房不符合土地利用規劃，違反了土地用途管制，但要徹底解決難題還需多措并舉，從長計議——
對于許多懷揣小產權房“轉正”美夢的人來說，這幾天無疑經歷了一次過山車般的心理煎熬。
24日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合就遏制在建、在售小產權房召開視頻會議。而此前兩日，兩部門剛下發了《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》。在此前一直甚囂塵上的“轉正”傳言之后，小產權房的出路再次被政府權威部門關上了大門。
不實傳言與誤讀《決定》有關
小產權房不合法的主要原因在于其不符合土地利用規劃，違反了土地用途管制
24日，雖是周末，但在北京昌平區崔村鎮南莊營村，卻“熱鬧”得很：一處有120套房屋、總建筑面積達1萬平方米的“小產權房”項目正被拆除。這個曾打出別墅之名的小區，轉眼成了一片瓦礫。這是在兩部門高調宣布遏制在建、在售小產權房后，北京市迅速作出的行動。
類似的行動，近期將在全國不斷上演。小產權房，這種在農村集體土地上建設，沒有國家房管部門頒發產權證的房屋，其合法性再一次受到拷問。
就在不久之前，小產權房正經歷一次高漲的行情，以北京通州的小產權房為例，不到1個月時間，最高已漲了1000元/平方米。小產權房甚至被有些投資客當作價值洼地，看好其未來的上升空間。
專家認為，上漲的原因與一些人對十八屆三中全會《決定》的誤讀有關。《決定》提出，要建立城鄉統一的建設用地市場，規定“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。決定同時提出，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。這些表述卻被有些人誤讀為在這些土地上建設的小產權房即將“轉正”。
“農村集體經營性建設用地入市的兩大前提是，嚴格用途管制和符合用地規劃。這是大前提，是前置條件、是硬杠杠，絕不能違背更不可逾越。”國土資源部副部長徐德明說，違法建設、銷售小產權房，恰恰違反了土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，危害極大。
據悉，農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經過嚴格的法定審批手續，任何單位和個人使用土地，必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。無論是國有建設用地還是農村集體經營性建設用地，都必須嚴格遵守土地利用總體規劃和土地用途管制制度。
中央農村工作領導小組副組長陳錫文解讀三中全會《決定》時表示，小產權房不合法的主要原因，在于其不符合土地利用規劃，違反了土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質，小產權房也無法合法化。
地產界人士任志強在其微博中對此表示贊同。他表示，“小產權房相當一部分是改變了土地用地性質，也不符合規劃要求，更沒有質量保障和消防安全措施。”
有關專家表示，有些人認為小產權房不合法是對農民集體土地所有權的一種歧視，其實并沒有抓住問題的根源。問題的關鍵在于農村集體土地在規劃上不是用來建商品住宅的。小產權房不合法，是因為它不符合土地利用規劃，違反了土地的用途管制。
難以清理皆因利益驅使
一方面是農村集體建設用地實際控制人尋求土地增值收益的意愿，一方面是不少城市居民越來越難以承受房價走高的壓力，二者一拍即合，小產權房由此產生
我國現行土地制度將土地按所有權分為國有和集體兩類。按照修訂后的《土地管理法》，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。國有土地可以通過“招拍掛”直接轉讓使用權和收益權，但農村集體土地進入市場的合法通道卻一直沒有找到合適途徑，這也是此次三中全會對土地制度改革的探索之一。
在這個背景下，農村集體建設用地實際控制人尋求土地增值收益的意愿與一些難以承受越來越高城市房價的居民一拍即合，小產權房由此產生，并與我國房價一道，一路高歌猛進。
中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國英表示，在改革開放初期，小產權房利用了一些農業用地，隨后在基本農田保護條例發布以后，小產權房主要利用村莊占地以及一些廢棄地。很多還是村集體行為，如果沒有村集體沒有村干部的支持、介入，小產權房是很難以擴大的。
但隨著小產權房的不斷增加，問題也越加復雜，小產權房違建主體“組織化”和違建規模越來越大等問題日益凸顯。
全國工商聯公布的數據顯示，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。以北京為例，2012年6月至今，北京共清理認定83個小產權房項目，涉及土地面積5000畝（其中耕地132.94畝），總建筑面積約381萬平方米。
正因如此，近年來國務院有關部門多次重申不得違法開發小產權房、不得購買小產權房。2007年12月，國務院常務辦公會明確要求，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。2008年1月，國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2012年8月，國土資源部、住房城鄉建設部下發《關于遏制違法建設“小產權房”問題的通知》，明確提出“小產權房”等違法用地不得予以確權登記、堅決查處在建、在售行為等要求。但長期以來，小產權房問題一直持續存在，且隨著時間累積，數目越來越多。
長遠解決還需政策智慧
要長遠解決小產權房問題還需多策并舉，從長計議，不僅立足于當前的在建和在售的小產權房，還要從過去遺留的小產權問題入手，以確實解決這一問題
據悉，此次兩部委將采取措施堅決遏制小產權房在建在售行為，要求各省區市近期要集中精力，集中時間，選擇一到兩起頂風違法繼續實施建設和銷售、情節惡劣的案件，直接予以查處，依法從嚴從重處理，向社會公開曝光。
專家表示，隨著時間的累積、覆蓋面的擴大，小產權房的情況日趨復雜，涉及的利益群體眾多，關系到地方政府、農民個人、農村集體、開發商、城鎮購房者、投資客等的切身利益，是涉及農村土地產權、城鎮住房保障等制度層面的一個復雜的社會問題。為此，要長遠解決小產權房問題還需多策并舉，從長計議，不僅立足于當前的在建和在售的小產權房，還要逐步解決歷史遺留問題，將小產權房生存的土壤徹底鏟除。
就此，北京市國土局相關負責人曾表示，對于已售小產權房問題，北京將選擇個別區域進行試點。處理的基本原則一是依法依規，嚴格按照有關的法律法規去處理；二是尊重歷史著眼現實；三是要分類處理。
據了解，今年國土資源部將在邯鄲、昆山等28個市縣開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作，預計于2015年6月試點結束。這些在來自基層的實踐，將有助于探索小產權房的有效解決路徑。
需要提醒的是，消費者在購買小產權房時應慎重考慮，不能因為眼前的利益而導致重大的財產損失，把自己的財產“押寶”在巨大的不確定性上。
