房產中介獨家委托無效 格式合同"違約"不擔責

中國法院網訊 (金園園)　李先生與某房地產中介公司簽訂合同，獨家委托該公司出售李

先生的房屋，但后來李先生通過其他中介公司出售了該房屋，該公司起訴李先生要求

其支付違約金。近日，北京市順義區人民法院審結此案，判決確認房地產公司出具的

合同中獨家委托的條款屬格式條款，應屬無效，房地產公司無權要求李先生支付違約

金。

　　原告某房地產公司訴稱，去年12月，公司與李先生簽訂《房屋出售委托登記表》

，約定原告為被告提供獨家委托出售房屋事宜，在委托期限內，被告委托他人居間、

代理出售房屋的，應按房屋出售價格的百分之二點五向原告支付違約金。合同簽訂后

，被告在委托期限內通過其他中介公司出售了涉訴房屋，并于當年12月底辦理了網簽

手續。被告的行為構成違約，應支付原告違約金3萬余元。

　　被告李先生辯稱，他的房屋在原告處掛牌出售之前，已經在其他多家房地產經紀

公司掛牌銷售了，原告工作人員以盡快幫助李先生銷售房屋為由誘導他簽訂了獨家委

托協議，具有欺騙嫌疑。而且原告工作人員沒有對其提供的格式合同中重要條款盡說

明義務。原告與李先生簽訂的《房屋出售委托登記表》中的條款排除了李先生的重要

權利，加重了李先生的責任，限制了李先生的締約自由，但對于原告的履約義務和違

約責任卻未作規定，因此，這樣的條款應屬無效。考慮到原告確實為李先生介紹過看

房人，李先生同意支付必要的居間費用。

　　法院經審理認為，李先生與某房地產公司簽署的《房屋出售委托登記表》系雙方

真實意思表示，且不違反法律規定，合法有效，雙方均應遵照履行。但該登記表系某

房地產公司提供的格式合同，根據合同法的規定，采用格式條款訂立合同的，提供格

式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提

請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明，提供

格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。登

記表中第二條的約定限制了李先生的締約自由權，但李先生并未因此獲得任何對價，

該條約定屬加重單方責任的格式條款，不符合公平原則，應屬無效，某房地產公司無

權要求李先生支付違約金。