【海南李武平律師案例】借款人將沒有處分權的房產進行抵押，金融機構未盡到注意義務，不夠成善意取得

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【海南李武平律師案例】借款人將沒有處分權的房產進行抵押，金融機構未盡到注意義務，不夠成善意取得 --某公司第三人撤銷之訴糾紛案

【關鍵詞】

抵押無處分權金融機構善意取得第三人撤銷之訴

【基本案情】

原告XX公司與被告XX公司共同合作開發某樓盤項目，并達成房產面積分配協議，分配得包括案涉商鋪和商場等房產在內的房產面積。原告系上述分配所得房產實際權利人。原告認為，被告XX公司在未經原告同意，對案涉抵押物無處分權的情況下，為達到非法占有目的，惡意將屬于原告XX公司所有的房產作為抵押物進行抵押貸款且惡意不償還，而被告某金融機構亦未對抵押物盡到審核義務，被告XX公司與被告某金融機構之間的《抵押合同》應認定為無效，被告某金融機構對案涉抵押物不享有抵押優先受償權。故，向法院提起第三人撤銷之訴，并提出訴訟請求：一、撤銷XX人民法院（20XX）瓊XXX民初XXX號民事判決第四項”如被告海南XX有限公司、XX、 XX、XX、海口XX有限公司逾期未清償本判決第二項確定的本金、利息、罰息及復利，原告XX有權以被告海南XXXX有限公司提供的抵押財產即位于海口市XX商鋪的XXX 平方米房產、XXXX商鋪的 XXX平方米房產、 XXX商場的XXX平方米房產及相對應的分攤土地使用權折價或拍賣、變賣的價款優先受償 ”，即駁回某金融機構第三項訴訟請求。

【審理結果】

該案經法院審理認為，房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。故，抵押人對抵押物應有處分權，抵押權人也對抵押物的權屬進行實質性的審查。本案中，（20XX）瓊經終字第XX號民事判決書確認案涉項目的權利人為原告XX公司，且項目建成后，涉押房產于 20XX年交付給原告,被告 XX公司對涉押房產沒有處分權。在抵押中被告XX公司為了證明涉押房產的真實性、合法性，向被告某金融機構提交房屋所有權證、《租賃合同》及附件六XX、XX商鋪《承租人承諾函》，但合同及承諾函上的簽名均不是真實的，涉押房產已由原告XX公司出租他人使用多年，被告某金融機構未到現場查實合同及承諾函真實性及抵押物是否存在真實的權利人，且《租賃合同》上留有承租方的電話號碼，被告某金融機構只要撥通電話詢問，便可以了解到涉押房產的實際情況，由于被告某金融機構未盡注意義務，辦理抵押登記時錯誤接受由原告取得并實際占有、受益的房產作為抵押財產，被告某金融機構對涉押房產不構成善意取得。

綜上所述，被告XX公司與被告某金融機構簽訂的《抵押合同》損害了原告民事權益，原告請求成立，本院予以支持。判決如下：

撤銷XX人民法院（20XX)瓊XXX民初XXX號民事判決第四項“ 如被告海南XXXX有限公司、XXX 、XX、XXX、海口XX有限公司逾期未清償本判決第二項確定的本金、利息、罰息及復利，原告XXX有權以被告海南XXXX有限公司提供的抵押財產即位于海口市XX商鋪的XXX平方米房產、XXX商鋪的XXXX平方米房產、XXX商場的XXXX平方米房產及相對應的分攤土地使用權折價或拍賣、變賣的價款優先受償”。

【李武平律師評析】

一、關于抵押合同效力問題。

被告XX公司未經原告XX公司同意，明知其對涉案抵押物無處分權的情況下，為達到非法占有的目的，惡意隱瞞其不是真實權利人的事實，與被告某金融機構簽訂抵押合同，將XX、商鋪、XX商場抵押給金融機構，依法屬于無權處分行為，且違反當時有效的《物權法》第一百八十四條下列財產不得抵押:(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產的規定，故，被告XX公司與某金融機構之間的《抵押合同》應認定為無效，金融機構對涉案抵押物不享有抵押優先受償權，金融機構據此取得的他項權利(抵押)應予注銷。

二、金融機構未盡到審核義務，不構成善意取得抵押權。

根據《商業銀行法》第三十六條：“商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查”以及根據原告提交的最高人民法院生效類案均認定，作為專業金融機構，銀行應當對房地產開發企業抵押房屋的情況進行充分的現場調查，以查明抵押物是否存在真實的權利人的審核義務，對金融機構未能提交證據證明其對抵押進行了審慎調查義務的，不構成善意取得。

本案中，被告XX公司已將涉案XX、XX號商鋪、XX商場交付給交付給原告XX公司占有并對外出租使用。根據原告提交的證據可見，涉案抵押商場均在正常出租營業使用中，金融機構只要前往抵押物現場調查核實，就能清楚出租人并非被告XX公司，即被告XX公司不是真正權利人的事實。金融機構未盡到金融機構的注意義務，存在重大過失，在簽訂抵押合同、辦理抵押登記時錯誤接受已經分配，并由原告XX公司實際占有、使用和受益的房產作為抵押財產。且金融機構未能提交證據證明其對案涉房屋進行了審慎調查，故其未盡到專業金融機構審慎、合理的注意義務，金融機構對案涉商鋪抵押權不構成善意取得，金融機構對涉案抵押物不享有抵押優先受償權，據此取得的他項權利(抵押)應予注銷。

綜上，正如法諺所言“任何人都不能在違法行為中獲利”。本案中，涉案抵押物雖然登記在被告XX公司名下，但是，“不動產物權登記產生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產生物權，當事人有證據證明其為真正權利人時可以推翻不動產登記的推定，維護事實上的真實”（引用《最高法判例（2021）最高法民申3543號民事裁定書》），故，原XX人民法院（20XX）瓊XX民初XXX號民事判決第四項依法應予以撤銷。