【海南李武平律師案例】房屋拆遷補償合同糾紛案

【海南李武平律師案例】房屋拆遷補償合同糾紛案

【基本案情】

因城市建設需要，經海口市政府批準，決定對XXX沿岸規劃用地范圍進行全面XXX改造。19XX年X月X 日，原告與被告海口市XXX區XXX總公司（以下簡稱被告一XXXXXX總公司）、XX公司、原海口市XXX管理辦公室（以下簡稱原海口市XXX辦）簽訂《XXX協議書》，該協議第二條約定，甲方根據《XXX改造工程XXX補償安置方案》規定，XXX乙方混合結果住宅XXXX 平方米,以1：1.3 給予補償安置；XXX飄梯XXX 平方米，以1： 0.5 給予補償計 XXX 平方米,共補償安置XXXX平方米。協議第十一條約定，新安置樓房的產權歸乙方所有，產權手續由甲方負責辦理。19XX 年X月X日，原海口市XXX區公證處出具（XX）市X證拆字第XXX號《公證書》，證明簽訂上述協議的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條和《城市房屋XXX管理條例》的規定。

上述協議簽訂并辦理公證手續后,原告即搬離被XXX房屋,在外租房居住至今。原告房子至今已被拆除XX年。位于海口市XXX路X號“ XXX”XXX安置樓亦已經蓋好多年，房屋產權登記在被告一XXXXXX總公司名下。然而，原告每年都到被告一XXXXXX總公司向負責人追討補償安置房均未果，導致原告發生自19XX年X 月X日起至實際交付安置房屋之日止的租金損失。

20XX年X月X日,原告通過信訪反映XXX改造工程項目的征收問題。20XX年X月XX日，海口市住房與城鄉建設局向被告一XXXXXX總公司作出《關于XXX改造工程項目XX信訪有關問題的函》（海住建征[20XX]XX號）（以下簡稱XX號函），要求該公司對被征收戶XXX信訪問題進行調查核實并按相關規定辦理。20XX年X月XX日，原告向XXX區人民政府XXX副區長去函求助，請求幫忙解決補償安置房問題，XXX副區長及相關領導作出批示，要求被告一XXXXXX總公司與原告進行調解。20XX年X月XX日，原告再次向被告一XXXXXX總公司去函，要求該公司根據XX號函幫忙解決補償安置房問題未果。

原告認為,19XX 年X 月X 日，雙方當事人簽訂的《XXX協議書》系雙方真實意思表示，內容未違反法律法規強制性規定，且經公證證明符合當時有效的《民法通則》第五十五條的規定以及原19XX 年X月XX 日《城市房屋拆遷管理條例》的規定，應認定為合法有效，雙方均應遵照執行。被告未履行拆遷補償協議的義務，將XXX平方米面積補償安置房產交付給原告，并辦理產權登記，已構成違約，依法應承擔繼續履行，并賠償經濟損失的法律責任。原海口市XXX管理辦公室系沒有獨立承擔法律責任能力的機構，應由組建該機構的海口市XX局為被告，并承擔繼續履行涉案XXX協議的法律責任。另根據20XX年X 月XX日頒布的《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第二十八條第二款：“2015 年5月1日前訂立的行政協議發生糾紛的，適用當時的法律、行政法規及司法解釋”以及當時有效的 1996 年7月24日《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》（法復[1996]12 號）第二條：“拆 遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理”的規定，本案依照當時的法律規定，應當作為民事案件受理。為此，根據民事訴訟法相關法律規定，提起本案訴訟。

【審理結果】

一、關于訴訟時效問題。《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條規定，當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯。根據上述規定可知，訴訟時效的客體為債權請求權，主要適用于給付之訴。本案原告主張交付安置房屋，屬于訴訟時效制度的規制范疇。雖案涉項目自19XX年開始回遷安置，但根據在案證據可知，直至庭審時，三被告均未舉證已向原告送達回遷證或《拆遷安置通知書》，已通知原告選房、回遷。該應當知道的時間應自原告向相關部門反映的時間，原告于20XX年向相關部門投訴長期未得到回遷安置，20XX年X月X日向本院提起訴訟，未超出法律規定的訴訟時效。

二、關于被告XX公司 、XX公司、XX局是否應向原告交付拆遷安置房屋并協助過戶的問題。XX、 XX公司 、XXX管理辦公室共同簽訂的《委托代辦拆遷協議書》明確約定：XX、XX公司委托XXX管理辦公室代辦拆遷改造互程項目的拆遷事宜，XXX辦公經XX公司 、XX公司同意與被拆遷戶簽訂拆遷安置協議。即XXX辦公室接受XX 和XX公司的委托 ， 與XXX戶簽訂《拆遷協議書》。結合XX公司、XX公司聯合發文抄送市XXX辦公室的用于通知XXX戶安置的具體房屋、面積，以及辦理相關手續時間的《XXX安置通知書》，足以證明XX公司 、 XX公司是《XXX協議書》的實際履行主體。原告訴請XX公司 、XX公司履行交付安置房屋的義務，符合合同約定，有法律依據，且本案在審理過程中 已實際查封被告XX公司名下在案涉小區的房產，有可供執行的財產 ， 故對原告的該訴訟請求予以支持。

關于被告XX局是否應承擔交付安置房屋的義務。根據《國有土地使用權出讓合同》以及《海口市土地管理局 文件》， 案涉項目的的權益歸被告XX公司與XX公司共同所有，XXX辦公室不享有案涉地塊的權益，僅通過履行相應的政府職責，實現XX公司和XX公司對國有土地的買受后的權益變現，故XXX辦公室無交付安置房屋的義務。對原告的該部分訴訟請求，本院不予支持。

被告XX公司 、 XX公司作為承建單位在原告簽字的 《拆遷協議書》中簽字蓋章，原告在庭審中主動撤回自19XX年X月XX日起至實際交付安置房屋之日止的租金損失，屬于其對自身權利的自由處分，本院予以準許，并不再對該項訴請事實進行處理。

綜上所述，依照《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規定》第一條、《中華人民共和國經濟合同法》第六條、第九條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》 第九十條的規定 ， 判決如下：

一、被告海口XX貿易有限公司（原海口市XXX區XXX 總公司、海口市XXX區XXX總公司）、被告海口市XX 總公司須于本判決生效之日起一個月內向原告XXX交付位于XXX路X號XXX小區安置面積為XXXX平方米的房屋,并協助原告XXX將上述房屋的不動產權登記辦理至原告XXX名下；

【李武平律師評析】

一、關于本案是否屬于民事訴訟受案范圍的問題。

首先，19XX年X月X日，上訴人與被上訴人海口XXX有限公司（曾用名：海口市XXX區XXX總公司）、海口市XXX總公司、原海口市XXX管理辦公室簽訂涉案《XXX協議書》。19XX年X月XX日，原海口市XXX區公證處出具（XX）市X證拆字第XXX號《公證書》，證明簽訂上述協議的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條和《城市房屋XXX管理條例》的規定，可見，涉案《拆遷協議》適用的是《民法通則》以及1991年《城市房屋拆遷管理條例》。

其次，根據當時有效的1991年《城市房屋拆遷管理條例》第三條：“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人”的規定，拆遷公司是民事主體，簽訂的拆遷協議是民事主體之間簽訂的協議，故涉案《拆遷協議》系民事協議。

另外，《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》于2019年11月12日由最高人民法院審判委員會第1781次會議通過，自2020年1月1日起施行。根據法不溯及既往的基本原則以及《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第二十八條第二款：“2015年5月1日前訂立的行政協議發生糾紛的，適用當時的法律、行政法規及司法解釋”以及當時有效的1996年7月24日《最高人民法院關于受理房屋XXX、補償、安置等案件問題的批復》（法復[1996]12號）第二條：“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理”的規定，本案依照當時的法律規定，應當作為民事案件受理。

綜上，本案《拆遷協議書》糾紛依法屬于民事訴訟受案范圍。

二、關于訴訟時效的問題。

本案中，19XX年X月X日《拆遷協議書》第二條僅明確給予原告共補償安置XXX平方米面積。該協議中，對于具體安置房屋房號、甲方交付安置房屋時間并未明確約定。且三被告從未告知原告涉案拆遷安置樓XXX建成時間，亦從并通知原告接收安置房屋時間。另外，2021年X月XX日，被告三海口市XX局出具《關于XXX改造工程項目XXX信訪有關問題的函》（海住建征[2021]XX號）（以下簡稱XX號函），在該XX號函中，被告三要求被告一對被征收戶XXX信訪問題進行調查核實并按相關規定辦理。可見，被告三海口市住建局是同意按照規定履行安置義務的。2021年X月XX日，海口市XXX區人民政府XXX副區長亦批示，要求相關人員與原告XXX進行調解解決。

綜上，李武平律師認為，因《XXX協議書》中，雙方當事人并無明確約定具體交付安置房屋并辦理辦證手續時間，根據《民法通則》第八十八條第二款第（二）項規定，原告依法有權隨時要求被告履行義務，并未超過訴訟時效。另被告無證據證明原告知道或應當知道其權利受到侵害，并超過20年最長訴訟時效保護時間。且被告三海口市XX局同意履行安置義務，根據《民法典》第一百九十二條規定：“訴訟時效期間屆滿后，義務人同意履行的，不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯”的規定，被告主張原告超過訴訟時效的抗辯，依法亦不能成立。

三、關于交付XXX平方米房屋并辦理不動產產權證問題。

涉案19XX年X月X日《XXX協議書》第二條約定，甲方根據《XXX改造工程XXX補償安置方案》規定。XXX乙方混合結果住宅XXX平方米，以1：1.3給予補償安置；XXX飄梯XXX平方米，以1:0.5給予補償計XXX平方米，共補償安置XXX平方米。協議第十一條約定，新安置樓房的產權歸乙方所有，產權手續由甲方負責辦理。19XX年X月XX日，原海口市XXX區公證處出具（XX）市X證拆字第XXX號《公證書》，證明簽訂上述協議的行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條和《城市房屋XXX管理條例》的規定。

上述協議簽訂后，原告房子已被XXX年，位于海口市XXX路X號“XXX”XXX安置樓亦已經蓋好多年，房屋產權登記在被告海口市XXX區XXX總公司名下。

李武平律師認為，根據《民法通則》第八十八條：“合同的當事人應當按照合同的約定，全部履行自己的義務”。以及《合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，以及涉案《XXX協議書》第二條、第十一條的約定，原告主張交付XXX平方米房屋并辦理不動產產權證的訴訟請求，具有事實和法律依據，依法應得到支持。

附相關法律條文:

《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規定》

第一條民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

《中華人民共和國經濟合同法》

第六條   經濟合同依法成立，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。

第九條   當事人雙方依法就經濟合同的主要條款經過協商一致，經濟合同就成立。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

第九十條   當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果。