【以案普法】房屋買賣未過戶，拆遷補償款歸誰所有？

　　案號：（2017）最高法民再407號

　　審理法院：最高人民法院

　　案情簡介：秦某孝（買方）與孫某國（賣方）于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，但是雙方一直未辦理過戶手續，2014年系爭房產納入拆遷范圍，那么拆遷補償款究竟歸誰所有，看看該案中法院的精彩判決！

　　關于拆遷補償款的歸屬問題，法院作如下論證：

　　秦某孝與孫某國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當事人自愿達成的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。

　　合同簽訂后，秦某孝支付了約定的購房款，孫某國交付了房屋和房產證書原件。但從雙方陳述的事實看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今仍未辦理房屋產權變更登記手續。

　　依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，秦某孝雖然與孫某國簽訂了《房屋買賣合同》，并按照合同的約定向孫某國交清了全部購房款，但因未在房地產管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故秦某孝對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。

　　依據《中華人民共和國物權法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發生效力”之規定，因所購房屋物權已因拆遷而消滅，則秦某孝已無法取得所購房屋的產權。孫某國作為涉案房屋登記的所有權人，與重慶市南川區國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協議書，合法有效。在一定意義上而言，孫某國在該協議中的合同權利即為其出賣給秦某孝的房屋及土地使用權的對價。

　　依據《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務”之規定，孫某國在已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至秦某孝名下，現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，秦某孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款，現因孫某國亦尚未實際領取拆遷補償款，則秦某孝請求確認其享有上述征收補償協議中孫某國所出賣給秦某孝的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，應予支持。

　　秦某孝在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協議中孫某國所享有的合同權益作為依據，故本案拆遷協議所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用，理應由秦某孝享有，孫某國因已將被征收標的物出賣并收取了購房款而無權重復享有征收補償款。

　　特別提示：

　　本案雖然買受人最終勝訴，但是，對于房屋買賣，無論買賣雙方是什么關系，切記及時辦理過戶手續，否則，一旦遇到類似于拆遷這種情況，就有可能產生糾紛，另外，對于賣方本身的債務問題，也可能導致房屋被法院查封、拍賣的法律風險。