李武平成功代理鐘某鋪面租賃合同糾紛一案

海南律師]李武平成功代理鐘某鋪面租賃合同糾紛一案

海南省海口市美蘭區人民法院

民事判決書

( 20XX)瓊01 XX民初XXX號

   原告（反訴被告）：錢X

   被告（反訴原告）：鐘XX

   委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務所律師。

   委托訴訟代理人：隋鶴，海南正凱律師事務所律師。

   第三人：徐XX

   原告錢X與被告鐘XX、第三人徐XX房屋租賃合同糾紛一案，本院于2 01 XXXXX年2月2 2日立案后，依法適用普通程序。2 01 XXXXX年3月3 0日，被告鐘XX向本院提起反訴并申請追加徐XX為第三人參加訴訟，本院予以批準。本院于2 0 1 XXXXX年6月6日公開開庭進行了審理，原告的委托訴訟代理人張X、王XX，被告鐘XX及其委托訴訟代理人李武平到庭參加

訴訟，第三人徐XX經傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

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   本院認為，錢X與鐘XX簽訂的《轉讓租賃合同》系雙方的真實意思表示，內容并未違反法律及行政法規的強制性規定，屬有效合同。雙方均應按照合同約定履行義務。

   關于錢X與鐘XX簽訂的《轉讓租賃合同》是應當解除還是繼續履行的問題。錢X主張鐘XX沒有按時足額支付每月租金，構成違約，因此要求解除合同。結合本案已查清的事實顯示，鐘XX向錢X支付每月租金，一直支付至2 01 XXXXX年9月，雖然雙方在后期對月租金的金額有爭議，但鐘XX亦是逐月支付了絕大部分的月租金，并不構成根本違約，沒有因此導致錢X無法實現合同目的，故錢X的主張缺乏事實依據，本院不予支持。鐘XX要求合同繼續履行的反訴請求，于法有據，本院予以支持。因雙方簽訂的《轉讓租賃合同》繼續履行，錢X要求鐘XX搬離租賃鋪面的訴訟請求，本院不予支持。

   關于涉案租賃鋪面每月租金應為多少的問題。《轉讓租賃合同》第三、第四條約定：每月房屋租金為XXXXX元，在合同生效后前2 3個月的租金不變，即從2 0 1 XXXXX年XXXXX月1日起，

每2年遞增1 0%。按照上述約定，2 01 3年6月1日至2 01 XXXXX年4月3 0日期間，鐘XX應向錢X支付的月租金為XXXXX元；201XXXXX年XXXXX月1日至2 01 XXXXX年4月3 0曰期間，鐘XX應向錢X支付的月租金為XXXXX元( 13000+13000×10%)；2 01 XXXXX年XXXXX月1日起2 01 9年4月3 0日期間，鐘XX應向錢X支付的月租金為XXXXX(XXXXX+XXXXX×10%)，以此類推至雙方約定的租賃期滿，鐘XX應當按照上述租金標準向錢X支付每月租金。鐘XX抗辯稱承租鋪面的實際面積與合同約定面積不符，且后期錢X同意月租金按實際面積乘以每平方米66. XXXXX28XXXXX元收取。錢X對此不予認可，鐘XX未能提供充分有效的證據證明其主張，應承擔訴訟不利后果，故本院對此主張不予采信。另鐘XX以此抗辯主張要求錢X返還2 0XX年6月1日起至2 0 1 XXXXX年XXXXX月1日止多支付的租金XXXXX元及要求按照實際支付的鋪面面積相應減少租金的反訴請求，于法無據，本院亦不予支持。本訴中，錢X主張要求鐘XX支付2 XXX年1月1日至2 0 1 XXXXX年1月31日期間拖欠的租金。經審查，上述期間內鐘XX應當支付的月租金合計XXXXX元（XXXXX×13個月），而鐘XX實際支付了XXXXX元，尚欠XXXXX元未支付，故鐘XX應向錢X支付上訴期間拖欠的月租金XXXXX元，對于錢X主張超過的部分，本院不予支持。

   關于鐘XX是否應當向錢X支付超市轉讓費余款XXXXX萬元的問題。錢X主張鐘XX至今仍未支付該筆余款，針XX則主張錢X同意用XXXXX萬元保證金支付該筆余款，且認為該筆余款的支付期限為2 0 XX年XXXXX月31日止，錢X直至現在才主張，已超過訴訟時效。錢X不認可其曾同意將保證金用來支付轉讓費余款，而鐘XX未能提供充分有效的證據證明雙方對以保證金支付轉讓費余款達成一致的意思表示，應承擔舉證不能的法律后果，故鐘XX要求將保證金折抵轉讓費余款的反訴請求，本院不予支持。根據《轉讓租賃合同》第二條的約定，鐘XX應于2 0 XX年XXXXX月31日前付完該筆轉讓費，錢X至今才起訴主張要求鐘XX支付該筆余款，已超過訴訟時效，故鐘XX的抗辯有理，本院予以支持，對于錢X要求鐘XX支付轉讓費余款XXXXX萬元的主張，本院不予支持。

   關于鐘XX反訴要求錢X將租賃鋪面中隔出的二樓及二樓樓梯口空間交還給其使用的問題。《轉讓租賃合同》第三條約定由錢X將鋪面出租給鐘XX使用，并未明確約定只將鋪面的一層出租給鐘XX，因此錢X應按合同約定將整個鋪面空間移交鐘XX使用，故鐘XX的該項主張，于法有據，本院予以支持。

   關于雙方是否存在違約的問題。《轉讓租賃合同》第六、第七條分別約定了雙方應承擔的責任：錢X應依合同將超市及鋪面交付鐘XX管理和使用，鐘XX應依時繳納超市轉讓金和租賃金。在合同的履行過程中，錢X未按合同約定將全部的鋪面空間移交鐘XX使用構成違約，應承擔違約責任；鐘XX末按合同約定及時將租金足額支付給錢X構成違約，應承擔違約責任；綜合本案的實際情況，雙方互有違約行為的發生，雙方應各自向對方承擔違約責任，以上責任兩相折抵后，雙方不再互負給付義務。

   綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第二百四十條的規定，判決如下：

   一、原告（反訴被告）錢X與被告（反訴原告）鐘XX于2 0XX年X月X日簽訂的《轉讓租賃合同》繼續履行；

   二、被告（反訴原告）鐘XX應于本判決生效之日起十日內向原告（反訴被告）錢X支付自2 0XX年1月1日起至2 0XX年1月31日止拖欠的月租金人民幣XXXXX元；

   三、被告（反訴原告）鐘XX應按月租金XXXXX元的標準向原告（反訴被告）錢X補足支付自2 0XX年2月1日起至2 0 XX年4月3 0日止的月租金；2 0 XX年XXXXX月1日之后的月租金，按照合同約定每2年遞增10%計算支付；

   四、原告（反訴被告）錢X應于本判決生效之日起三十日內將海口市XXXXX路XXXXX號XXXXX花園1 XXXXX號樓（右）1XXXXX114. 1XXXXX11XXXXX鋪面中隔出并占用的二樓及二褸樓梯口空間交還給被告（反訴原告）鐘XX使用；

   五、駁回原告（反訴被告）錢X的其他訴訟請求；

   六、駁回被告（反訴原告）鐘XX的其他反訴請求。

   如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

   本訴案件受理費XXXX元，由原告（反訴被告）錢X負擔4 2 3 XXXXX元，由被告（反訴原告）鐘XX負擔6 XXXXX 3元；反訴案件受理費XXXXX260.XXXXX元，由被告（反訴原告）鐘XX負擔XXXXXXXX元，由原告（反訴被告）錢X負擔XXX元。

   如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于海口市中級人民法院。