淺析海南國際旅游島背景下有關(guān)宅基地制度（李武平）

李武平律師

海南正凱律師事務(wù)所

（一）背景

2010年年初海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，海南迎來了發(fā)展史上繼建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)后的第二個春天。當(dāng)前，海南國際旅游島的建正在如火如荼地展開，已經(jīng)成為海南進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措。國際旅游島建設(shè)是海南省的科學(xué)發(fā)展之路,是海南各族人民的富裕之路,也是國家綠色發(fā)展戰(zhàn)略的實踐之路。國際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略,為海南經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提出了新定位、新目標(biāo)、新任務(wù)、新要求。海南國際旅游島的建設(shè)將進(jìn)一步推動海南旅游產(chǎn)業(yè)高端化和國際化的發(fā)展趨勢，也因此帶動海南房產(chǎn)和土地價格的節(jié)節(jié)升高。在建設(shè)國際旅游島的背景下，關(guān)注宅基地制度，為海南人民謀福利變得尤為重要。

（二）目前的形式和問題

宅基地制度是指調(diào)整宅基地的供應(yīng)、分配、處分等法規(guī)、政策的總和，其涉及到土地的所有權(quán)、農(nóng)村規(guī)劃、土地規(guī)劃、審批、轉(zhuǎn)讓等法律制度，而其又自成體系。2007年3月通過的《物權(quán)法》規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”依據(jù)我國的法律，農(nóng)村宅基地屬于村級組織分配給村民的，它屬于農(nóng)民集體所有，個人只能在上面建造房屋供自己使用，轉(zhuǎn)讓只能在村集體內(nèi)部進(jìn)行，不能在房產(chǎn)的一級和二級市場交易。

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得的一項重要財產(chǎn)，它關(guān)系著農(nóng)民一生的切身利益。近年來，隨著我國城市住房制度的改革和完善，無論是商品房還是房改房，其所有者都可以將住宅連同相應(yīng)的土地使用權(quán)一起上市轉(zhuǎn)讓，進(jìn)行自由交易。但是，受現(xiàn)有法律法規(guī)的約束，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易市場尚未形成，農(nóng)民宅基地尚無法進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)。這種狀況已不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展要求，更加不適應(yīng)國際旅游島背景下社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因為隨著農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移步伐加快，舉家進(jìn)城居住、務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日益增多，在農(nóng)村發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)的需求增多，農(nóng)村集體土地上農(nóng)民賣宅基地或住宅的情況也越來越多。由于這些宅基地或住宅沒有經(jīng)過確權(quán)，買賣時無法辦理過戶手續(xù)，造成這些農(nóng)村宅基地交易存在風(fēng)險，無序交易就無法保障農(nóng)民和購買者的權(quán)益，造成宅基地流轉(zhuǎn)市場的混亂。

目前海南人大正在進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤相關(guān)立法，已經(jīng)比很多地方滯后。

早在2005年廣東就出臺了除宅基地以外的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、入市的規(guī)定，宅基地入市問題也已經(jīng)在很多地方展開試點(diǎn)，海南也已經(jīng)滯后。“同地、同價、同權(quán)”的城鄉(xiāng)一體化土地市場的建設(shè)意見討論多年，“原則上土地一級開發(fā)由政府主導(dǎo)”與土地資源的市場化配置要求背道而馳。

（三）個人意見

農(nóng)村宅基地問題不僅僅是法律問題，其關(guān)系到社會的穩(wěn)定、農(nóng)民的休養(yǎng)生息，不得不慎重。筆者提出以下意見：

《物權(quán)法》對農(nóng)村宅基地可否流轉(zhuǎn)進(jìn)行論證，認(rèn)為農(nóng)村集體組織對農(nóng)村宅基地享有物權(quán)，當(dāng)然可以依據(jù)《物權(quán)法》對其進(jìn)行處分流轉(zhuǎn)，從而獲得相應(yīng)的收益。海南省政府應(yīng)該根據(jù)海南的具體省情，科學(xué)調(diào)研，認(rèn)真分析，充分利用海南大經(jīng)濟(jì)特區(qū)、國際旅游島建設(shè)的利好政策法規(guī)，在土地法律制度上有所創(chuàng)新，制定出臺一些合理利用土地資源的地方性法律法規(guī)，既珍視海南每一寸寶貴的土地，又要放活海南的每一寸國土，讓土地在靈活的法律機(jī)制下產(chǎn)生更多社會財富，加速海南國際旅游島建設(shè)，為國人乃至全球提供一個休閑度假旅游的美麗天堂。