李武平律師
海南正凱律師事務所
（一）背景
2010年年初海南國際旅游島建設上升為國家戰略，海南迎來了發展史上繼建省辦經濟特區后的第二個春天。當前，海南國際旅游島的建正在如火如荼地展開，已經成為海南進一步深化改革、擴大開放，促進經濟社會發展的重要戰略舉措。國際旅游島建設是海南省的科學發展之路,是海南各族人民的富裕之路,也是國家綠色發展戰略的實踐之路。國際旅游島發展戰略,為海南經濟社會發展提出了新定位、新目標、新任務、新要求。海南國際旅游島的建設將進一步推動海南旅游產業高端化和國際化的發展趨勢，也因此帶動海南房產和土地價格的節節升高。在建設國際旅游島的背景下，關注宅基地制度，為海南人民謀福利變得尤為重要。
（二）目前的形式和問題
宅基地制度是指調整宅基地的供應、分配、處分等法規、政策的總和，其涉及到土地的所有權、農村規劃、土地規劃、審批、轉讓等法律制度，而其又自成體系。2007年3月通過的《物權法》規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”依據我國的法律，農村宅基地屬于村級組織分配給村民的，它屬于農民集體所有，個人只能在上面建造房屋供自己使用，轉讓只能在村集體內部進行，不能在房產的一級和二級市場交易。
農村宅基地是農民從農村集體經濟組織分配取得的一項重要財產，它關系著農民一生的切身利益。近年來，隨著我國城市住房制度的改革和完善，無論是商品房還是房改房，其所有者都可以將住宅連同相應的土地使用權一起上市轉讓，進行自由交易。但是，受現有法律法規的約束，我國農村宅基地使用權交易市場尚未形成，農民宅基地尚無法進行合法流轉。這種狀況已不適應當前經濟和社會的發展要求，更加不適應國際旅游島背景下社會經濟的發展。因為隨著農村勞動力向城鎮轉移步伐加快，舉家進城居住、務工或經商的農民日益增多，在農村發展農業旅游產業的需求增多，農村集體土地上農民賣宅基地或住宅的情況也越來越多。由于這些宅基地或住宅沒有經過確權，買賣時無法辦理過戶手續，造成這些農村宅基地交易存在風險，無序交易就無法保障農民和購買者的權益，造成宅基地流轉市場的混亂。
目前海南人大正在進行城鄉建設用地增減掛鉤相關立法，已經比很多地方滯后。
早在2005年廣東就出臺了除宅基地以外的集體建設用地流轉、入市的規定，宅基地入市問題也已經在很多地方展開試點，海南也已經滯后?！巴亍⑼瑑r、同權”的城鄉一體化土地市場的建設意見討論多年，“原則上土地一級開發由政府主導”與土地資源的市場化配置要求背道而馳。
（三）個人意見
農村宅基地問題不僅僅是法律問題，其關系到社會的穩定、農民的休養生息，不得不慎重。筆者提出以下意見：
《物權法》對農村宅基地可否流轉進行論證，認為農村集體組織對農村宅基地享有物權，當然可以依據《物權法》對其進行處分流轉，從而獲得相應的收益。海南省政府應該根據海南的具體省情，科學調研，認真分析，充分利用海南大經濟特區、國際旅游島建設的利好政策法規，在土地法律制度上有所創新，制定出臺一些合理利用土地資源的地方性法律法規，既珍視海南每一寸寶貴的土地，又要放活海南的每一寸國土，讓土地在靈活的法律機制下產生更多社會財富，加速海南國際旅游島建設，為國人乃至全球提供一個休閑度假旅游的美麗天堂。
