【海南律師】買房必知！定金、訂金、預(yù)付款的那些坑與防坑指南

買房必知！定金、訂金、預(yù)付款的那些坑與防坑指南

在房屋買賣這個(gè)人生大事中，定金、訂金與預(yù)付款這幾個(gè)概念常常讓購(gòu)房者們暈頭轉(zhuǎn)向。一字之差，背后的法律意義和潛在風(fēng)險(xiǎn)卻大不相同。今天，咱們就來好好掰扯掰扯，幫你在買房路上不踩坑。

先來說說“定金”，它可是一個(gè)具有法律效力的 “狠角色”，是合同當(dāng)事人為確保合同的訂立、生效或履行等而自愿約定的一種擔(dān)保形式 ，也是承擔(dān)違約責(zé)任的方式之一。簡(jiǎn)單來說，就是給交易上了一把 “鎖”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額 。第五百八十七條規(guī)定：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

舉個(gè)例子，要是你看中一套價(jià)值200 萬的房子，和賣家約定交 10 萬定金。這里 10 萬沒超過 200 萬的 20%（也就是 40 萬），是符合規(guī)定的。要是后面你突然反悔不買了，那這 10 萬定金賣家可就有權(quán)不退還了；但要是賣家突然不賣了，那他就得雙倍返還，也就是得給你 20 萬。

混淆款項(xiàng)，房產(chǎn)交易暗藏風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)實(shí)的房屋買賣市場(chǎng)中，能清晰分辨定金、訂金與預(yù)付款并正確運(yùn)用的購(gòu)房者并不多。很多人在簽訂購(gòu)房相關(guān)合同時(shí)，只是匆匆掃一眼條款，對(duì)這些款項(xiàng)的具體含義和潛在風(fēng)險(xiǎn)根本沒有深入了解，甚至有人錯(cuò)把定金當(dāng)訂金、預(yù)付款，最后導(dǎo)致維權(quán)困難。

就拿我之前接觸的一個(gè)案例來說，購(gòu)房者小王看中了一套二手房，和賣家及中介簽訂了一份《房屋買賣意向協(xié)議》，協(xié)議里約定小王要支付2 萬元 “定金”，要是后續(xù)不按約定簽訂正式合同，這 2 萬元就不退了。可在實(shí)際支付的時(shí)候，中介給小王開的收據(jù)上寫的卻是 “訂金” 。后來小王因?yàn)橐恍﹤€(gè)人原因，沒辦法繼續(xù)履行合同，就要求賣家退還這 2 萬元。賣家卻覺得小王違約了，這錢不能退，雙方就鬧到了法院。因?yàn)槭論?jù)上寫的是 “訂金”，在法律上它一般被認(rèn)定為預(yù)付款，不適用定金罰則，所以小王很順利地拿回了這筆錢。要是當(dāng)初收據(jù)上寫的是 “定金”，小王大概率就拿不回這 2 萬元了。

真實(shí)案例大剖析，看懂風(fēng)險(xiǎn)不踩坑

案例一：一字之差，定金難退

吳女士在市區(qū)看中了一套房子，總價(jià)150 萬元。在中介的催促下，吳女士沒怎么細(xì)看合同，就匆忙簽訂了購(gòu)房意向協(xié)議，并支付了 5 萬元定金 。可回家后，吳女士和家人商量時(shí)，家人覺得房子周邊配套設(shè)施不太完善，不建議購(gòu)買。吳女士便想找賣家退還定金，賣家卻堅(jiān)決不同意 。雙方僵持不下，最后鬧到了法院。法院審理后，依據(jù)定金罰則，認(rèn)定吳女士是給付定金的一方，她不履行購(gòu)房義務(wù)，無權(quán)請(qǐng)求返還定金 ，所以判決賣家無需退還這 5 萬元定金。這個(gè)案例充分體現(xiàn)了定金的擔(dān)保性質(zhì)和罰則的嚴(yán)格性，一旦購(gòu)房者支付了定金，卻又反悔不買，那定金大概率是要不回來了。

案例二：明確訂金，全額退還

周某在網(wǎng)上看到林某發(fā)布的一套房源信息，價(jià)格和位置都很合周某心意?？捶亢?，周某對(duì)房子十分滿意，林某也看出了周某的誠(chéng)意，便主動(dòng)提出以46.5 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。周某同意后，兩人就稅款、房款支付、房屋交付等細(xì)節(jié)進(jìn)行了深入討論并基本達(dá)成一致。在最后關(guān)頭，林某要求周某支付房屋買賣定金，周某覺得還沒正式簽訂合同，便與林某商量，想把這筆錢定義為訂金，林某同意了。隨后，周某通過微信轉(zhuǎn)賬 5000 元給林某，并在轉(zhuǎn)賬說明中注明用于購(gòu)某小區(qū) X棟X房訂金，林某也通過微信向周某發(fā)送了一份收據(jù)，載明收到周某購(gòu)買該小區(qū)X 棟XXX 房訂金5000 元 。后來，周某因?yàn)橐恍┢渌颍瑳Q定不再購(gòu)買這套房，他通過微信告訴林某自己的決定，并要求退還購(gòu)房訂金 5000 元 。林某認(rèn)為自己為這次交易付出了很多努力，周某突然變卦，讓她感到失望，還覺得自己因此產(chǎn)生了租金損失 4800 元，所以這筆錢不應(yīng)該退還，即使要退，也只能退 200 元 。周某覺得自己之前已經(jīng)跟林某商量好了，這筆錢是訂金而不是定金，且自己也沒有違約，只是因?yàn)橐恍┎豢煽沽Φ脑虿鸥淖冎饕?，故要求林某全額退還購(gòu)房訂金 5000 元 。因協(xié)商不成，周某將林某告上XX區(qū)法院，請(qǐng)求判令被告林某雙倍償還房訂金10000 元（要求林某退還訂金 5000 元，賠償損失 5000 元） 。

XX區(qū)法院審理后認(rèn)為，合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議，當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式，依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，根據(jù)雙方之間的微信記錄所載明的內(nèi)容，結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述可以認(rèn)定雙方就XX某小區(qū)X棟XX 房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、稅款、房款支付、房屋交付等事項(xiàng)達(dá)成了合意，雙方之間形成商品房預(yù)約合同關(guān)系。關(guān)于案涉5000 元是訂金還是定金的問題，所謂定金，是指當(dāng)事人為確保合同的訂立，生效或履行等而自愿約定的一種擔(dān)保形式，是違約責(zé)任承擔(dān)的方式之一，定金的履行規(guī)則有明確的法律規(guī)定，如果因給付定金一方原因?qū)е虏荒苈男袝r(shí)，其已交付定金是不予返還的，如果因?yàn)榻邮芏ń鹨环皆驅(qū)е潞贤瑹o法履行的，則應(yīng)雙倍返還已收定金 ；而訂金，只是單方行為，一般視為交付的預(yù)付款 。原、被告雙方明確約定如原告購(gòu)房不成的，則被告需全額退回案涉款項(xiàng)，即原告支付案涉款項(xiàng)給被告并沒有擔(dān)保合同成立的意思，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定案涉款項(xiàng)不是定金，而是訂金 。關(guān)于被告應(yīng)否返還原告案涉款項(xiàng)并賠償損失的問題，案涉款項(xiàng)是訂金，屬于預(yù)付款，原、被告最終未能達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，被告應(yīng)退還預(yù)收的款項(xiàng)，且雙方也約定了如達(dá)不成購(gòu)房協(xié)議的，則案涉款項(xiàng)應(yīng)退還，因此，原告主張被告應(yīng)退還預(yù)交的 5000 元是符合雙方約定及法律規(guī)定 。至于原告主張被告賠償損失的問題，原被告之間達(dá)不成購(gòu)房協(xié)議，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)不能歸責(zé)于任何一方，且原告也沒有證據(jù)證實(shí)因被告原因造成其損失 5000 元，因此，原告主張被告應(yīng)賠償其損失 5000 元沒有事實(shí)和法律依據(jù) 。被告提出因原告原因?qū)е缕渥饨饟p失 4800 元應(yīng)予扣減的意見，因證據(jù)不足，法院不予采納 。綜上，原告請(qǐng)求被告退還其購(gòu)房訂金 5000 元于法有據(jù)，法院予以支持，但請(qǐng)求被告賠償損失 5000 元無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持 。不久前，XX區(qū)法院作出一審判決，被告林某于本案判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還原告周某購(gòu)房訂金5000 元，駁回原告周某的其他訴訟請(qǐng)求 。

律師有話說

從這兩個(gè)案例可以看出，定金、訂金一字之差，在法律后果上卻有著天壤之別。定金具有擔(dān)保性質(zhì)，適用定金罰則，一旦給付定金的一方違約，就無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方違約，就得雙倍返還定金。而訂金一般被視為預(yù)付款，不具有擔(dān)保性質(zhì)，在合同未履行的情況下，通常是可以退還的。預(yù)付款也只是一種支付手段，主要作用是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺問題，不具備擔(dān)保合同履行的作用，收受預(yù)付款一方違約，只需返還所收款項(xiàng)，無需雙倍返還。所以，在房屋買賣過程中，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎對(duì)待合同中關(guān)于定金、訂金、預(yù)付款的條款，明確每一筆款項(xiàng)的性質(zhì)和可能產(chǎn)生的法律后果，避免因?yàn)橐蛔种睿斐刹槐匾慕?jīng)濟(jì)損失。

防坑指南，輕松規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

簽約前多思考，不盲目付定金

在簽訂任何房屋買賣相關(guān)合同前，購(gòu)房者一定要保持冷靜，不要被賣家或中介的“催促戰(zhàn)術(shù)” 影響 。多花些時(shí)間研究合同條款，特別是關(guān)于定金、訂金、預(yù)付款的條款，確保自己清楚每一項(xiàng)權(quán)利和義務(wù) 。要是對(duì)合同內(nèi)容有疑問，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，不要稀里糊涂就簽字付錢 。

明確款項(xiàng)性質(zhì)，細(xì)節(jié)決定成敗

在合同中，務(wù)必明確每一筆款項(xiàng)的性質(zhì)，是定金、訂金還是預(yù)付款，絕對(duì)不能含糊不清。同時(shí)，要詳細(xì)注明款項(xiàng)的退還條件、時(shí)間以及違約責(zé)任等內(nèi)容。比如，如果是定金，就要明確在什么情況下購(gòu)房者有權(quán)要求退還，什么情況下賣家有權(quán)沒收；如果是訂金或預(yù)付款，也要明確在合同無法履行時(shí)，如何退還以及是否需要支付利息等。

保留證據(jù)，維護(hù)自身權(quán)益

在整個(gè)房屋買賣過程中，購(gòu)房者要養(yǎng)成保留證據(jù)的好習(xí)慣。無論是支付款項(xiàng)的憑證，還是與賣家、中介溝通的聊天記錄、通話錄音等，都要妥善保存。這些證據(jù)在日后萬一發(fā)生糾紛時(shí)，可能會(huì)成為維護(hù)自己合法權(quán)益的關(guān)鍵。一旦遇到糾紛，先嘗試與對(duì)方友好協(xié)商解決；如果協(xié)商不成，及時(shí)尋求專業(yè)律師的幫助，通過法律途徑解決問題。

寫在最后

定金、訂金和預(yù)付款，在房屋買賣中各自扮演著不同的角色，有著不同的“脾氣”。在買房這個(gè)大事情上，咱們一定要多留個(gè)心眼，謹(jǐn)慎對(duì)待每一個(gè)條款，明確款項(xiàng)性質(zhì)，保管好相關(guān)證據(jù) 。要是你在房屋買賣過程中，也遇到過和定金、訂金、預(yù)付款有關(guān)的問題，歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享，咱們一起交流，幫更多人避開這些 “坑”。

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李武平律師，四川南充人，中共黨員，海南正凱律師事務(wù)所支部書記、主任、實(shí)習(xí)律師指導(dǎo)老師。執(zhí)業(yè)32 年，獲多項(xiàng)省部級(jí)榮譽(yù)。著有四部詩(shī)集，有諸多經(jīng)典案例，律師團(tuán)隊(duì)秉承認(rèn)真、負(fù)責(zé)、高效、專業(yè)的辦案態(tài)度，致力于為海南自由貿(mào)易港企業(yè)和個(gè)人提供專業(yè)法律服務(wù)。

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