[海南涉外律師】李武平律師代理物權確認糾紛案

[海南涉外律師】李武平律師代理物權確認糾紛案

【基本案情】原被告系兄弟姐妹關系，均為中國香港居民。xxx年在海口市某地塊上重建6層樓房，并針對該樓房歸屬簽署了《確認書》，后各方對樓房的使用權等問題產生糾紛，遂成訴。本案中，原告委托海南正凱律師事務所指派李武平律師代理本案，一審支持原告訴訟請求，被告提起上訴，二審海南省高級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

【裁判觀點】

一、涉案土地使用權如何確認的問題。二、林XX是否享有涉案房屋第一層使用權的問題。 三 、林、林XX是否應當向林XX支付涉案房屋第 一 層自 20XX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標準支付的問題。

一 、關于涉案土地使用權如何確認的問題。

從本案購地、建房并重修房屋的過程來看，雖然涉案土地形式上是通過公證贈與方式進行流轉，但實際上是買賣所得。林XX、林XX、林XX、林XX、王XX主張涉案土地是王XX與   林XX所購，林XX只是代為購買，而林XX主張是其自行購買。 從當時購買土地的情形來看，雙方均未提供當時購買土地款項的相關憑證以證明購地款來源。但王XX與林XX作為父母在香港工作，林XX當時作為年輕子女在海南工作生活。林、林XX、林XX、林XX、王XX主張王XX與林XX的收入較當時的林XX較高，具有合理性。王XX與林XX將款項交由在海南 的林XX代為辦理涉案土地買賣事宜較為方便，合乎情理。此外， 登記時間為XXX年1月XX日的房屋所有權證(XX房字第 XXX號)上載明登記的共同共有人為林XX與林XX，(且 XXX房屋所有權證及國有土地證均由林、林XX、林XXX、林XX共同保管),林XX對此不能做出合理解釋。而林XX在本案中亦主張涉案土地是父母王XX與林XX出資所購。因此可以認定，林XX并非完全基于其個人目的購地、建房。

另外，林、林XX、林XX、林XX、林XX與王XX 在房屋重修后簽訂的《確認書》中明確載明，XXX號物業屬于林XX和王XX共同所有，五位子女都承認并同意上述物業完全屬于父母。林XX在《確認書》上亦簽名確認，該項 確認亦可印證涉案土地使用權并非林XX單獨享有。涉案土地應為王XX與林XX夫婦實際委托林XX辦理購買、辦證事宜，并將土地使用權登記在林XX名下。

綜上，本院可以認定，涉案土地使用權的權利人實為王XX 與林XX夫婦。王XX與林XX夫婦育有五位子女，林XX已于XXX年去世，其份額應由其配偶、子女繼承。林、林XX、 林XX、林XX、王XX等主張林XX存在未贍養父母、侵吞遺 產等情形，不應對涉案土地使用權享有繼承份額。但林、林   XX、林XX、林XX、王XX未能提供證據證明其上述主張，本院對該主張不予支持。

根據“房地一體”原則，由于涉案五層半房屋尚未取得權屬 證書，因此本院不宜在本案中對土地使用權的份額予以分割，應由各方在今后辦理相應不動產權屬證書時再予以處理。

二 、關于林XX是否享有涉案房屋第一層使用權的問題。

首先，關于林、林XX、林XX、林XX、王XX主張 涉案房屋為違法建筑的問題。涉案房屋重修后尚未進行不動產登 記，其是否為違法建筑應由行政機關予以認定，本院不宜在民事判決中認定該建筑物是否違法。因此，對該主張，本院不予支持。

其次，《確認書》對涉案房屋使用作出了安排，該《確認書》 系各方當事人真實意思表示，合法有效。《確定書》約定第一層 屬于林XX，第二層屬于林，第三層屬于林XX，第四層屬 于林XX，第五層屬于林XX，天臺半層屬于王XX。在涉案房屋尚未取得權屬證書的情況下，該項約定可視為當事人之間通過協商一致的方式對房屋使用權進行了約定，各方應依誠實信用原則全面履行，也有利于家庭敦睦。因此，林XX關于其享有涉案房屋第一層使用權的主張，有事實與法律依據，本院予以支持。

三 、關于林、林XX是否應當向林XX支付涉案房屋第 一層自20XX年1月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標準支付的問題。

關于林XX是否享有租金收益的問題。本院確認林XX對房屋第一層享有使用權，雖然《確認書》約定涉案房屋收入現金交由林XX管理(交由林XX管理現金是基于重修房屋是向林XX 借款X萬),并收取合理管理費，但并不能就此否定林XX對一 樓對外出租的租金享有收益權。《確認書》還載明，“XXXXX”本院認為，該條款內容雖然規定了涉案房屋所有收益歸家族，但對用途卻未做詳細安排，僅約定可將部分款項獎予升學子孫。截止20XX年X月X日 ，涉案房屋已對外出租十年，之前所收租金已覆蓋林XX借款。此后一樓租金交由林XX，可由其依據《確認書》的約定合理分配使用，合乎情理，亦不違反《確認書》約定內容。

涉案房屋一層租金為每月XXX元，但《確認書》中并無利息的相關約定。 一審判決林、林XX以每月XXX元為標準向林XX返還自20XX 年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金，具有事實和法律依據，并無不當，本院予以維持。

【審理結果】

林、林XX、林XX、林XX、王XX的上訴請求不能成立，應予駁回； 一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【相關法律條文】

《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》

第三十六條 不動產物權，適用不動產所在地法律。

《中華人民共和國民法典》

第六條   民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

第二百九十八條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第三百條   共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第五百零九條   當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習

慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第九十條   當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但

法律另有規定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

第二百四十條   無獨立請求權的第三人經人民法院傳票傳 喚，無正當理由拒不到庭，或者未經法庭許可中途退庭的，不影

響案件的審理。