海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳　海南省發(fā)展和改革委員會(huì)   海南省自然資源和規(guī)劃廳　海南省財(cái)政廳   國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局　海南省地方金融監(jiān)督管理局   中國人民銀行海口中心支行　中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)海南監(jiān)管局   中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)海南監(jiān)管局關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見

瓊建規(guī)〔2022〕12號(hào)

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬有關(guān)各單位：

　　為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號(hào))和《海南省人民政府辦公廳關(guān)于完善海南自由貿(mào)易港住房保障體系的指導(dǎo)意見》(瓊府辦〔2022〕25號(hào))精神，加快完善以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展保障性租賃住房提出以下意見。

　　一、總體要求

　　以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，樹立以人民為中心的發(fā)展理念，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，遵循政府引導(dǎo)、多方參與、突出重點(diǎn)、因地制宜、供需匹配、職住平衡的原則，立足海南實(shí)際，以盤活閑置住房為主，以新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼為輔，穩(wěn)步有序發(fā)展保障性租賃住房，持續(xù)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效解決新市民、青年人的住房困難問題，逐步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為海南自由貿(mào)易港高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

　　二、基礎(chǔ)制度

　　(一)實(shí)施范圍。全省各市縣均可根據(jù)實(shí)際情況發(fā)展保障性租賃住房。人口凈流入的城市和海南自由貿(mào)易港重點(diǎn)園區(qū)所在市縣確定為發(fā)展保障性租賃住房的首批重點(diǎn)市縣(附件)。其他市縣可根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝?、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，報(bào)經(jīng)省政府審定后，調(diào)整為發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)市縣。

　　(二)保障對象。保障性租賃住房主要面向在當(dāng)?shù)匾欢▍^(qū)域范圍內(nèi)無房或家庭人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應(yīng)。市縣人民政府根據(jù)本地實(shí)際確定保障對象準(zhǔn)入和退出的具體條件。對法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件規(guī)定優(yōu)先保障的對象、基本公共服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員和引進(jìn)人才，應(yīng)予以優(yōu)先保障。

　　(三)實(shí)施主體。保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資、誰所有”。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)等市場主體籌集、運(yùn)營保障性租賃住房。鼓勵(lì)國有企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)揮帶動(dòng)引領(lǐng)作用，發(fā)展保障性租賃住房；國有企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的，國資監(jiān)管部門在對其實(shí)施年度經(jīng)營業(yè)績考核評優(yōu)時(shí)應(yīng)予以考量。

　　(四)籌集方式。保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當(dāng)采用集中新建、項(xiàng)目配建、租賃補(bǔ)貼等其他方式增加房源供給。

　　(五)建設(shè)規(guī)范。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進(jìn)和三孩生育政策實(shí)施，適當(dāng)籌集、建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項(xiàng)目，建筑面積應(yīng)不少于2000平方米或30套(間)，且項(xiàng)目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當(dāng)放寬住房建筑面積和戶型比例要求。建設(shè)集中式保障性租賃住房項(xiàng)目，按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建辦標(biāo)〔2021〕19號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(六)租金標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照“租戶收入可負(fù)擔(dān)、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，建立科學(xué)合理的保障性租賃住房租金定價(jià)機(jī)制。面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租金應(yīng)當(dāng)不超過在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%；面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租金可進(jìn)一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年12月底前評估發(fā)布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價(jià)和后續(xù)調(diào)價(jià)加強(qiáng)統(tǒng)籌指導(dǎo)，租金漲幅每年不得超過5%，穩(wěn)定保障性租賃住房租金水平。

　　(七)運(yùn)作平臺(tái)。按照“全省統(tǒng)建、分級部署”的原則，構(gòu)建全省統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，提供住房租賃政策信息、住房租賃機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員備案、個(gè)人和企事業(yè)單位房源信息核驗(yàn)發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)簽備案等功能和服務(wù)，有效對接保障性租賃住房等各類租賃住房的供應(yīng)和需求，提升住房資源利用效率，規(guī)范住房租賃管理工作。

　　三、支持政策

　　(一)盤活閑置住房發(fā)展保障性租賃住房。堅(jiān)持試點(diǎn)先行，積極探索通過財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，引導(dǎo)個(gè)人提供閑置住房用作保障性租賃住房，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)規(guī)模化籌集改造社會(huì)閑置房源，依托政府住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，實(shí)施保障性租賃住房供給。政府、國有企事業(yè)單位投資建設(shè)的公租房，以及棚戶區(qū)改造、城市更新活動(dòng)等建設(shè)的安置住房在滿足原定保障任務(wù)后，可將剩余閑置房源調(diào)整為保障性租賃住房使用管理。政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位老舊小區(qū)中存量閑置公有住房、周轉(zhuǎn)房，在改造、修繕符合居住條件后可調(diào)整為保障性租賃住房，由產(chǎn)權(quán)人依據(jù)相關(guān)規(guī)定管理。閑置住房小區(qū)改造作為保障性租賃住房的，可按規(guī)定申請納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍，在實(shí)施基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造項(xiàng)目上給予財(cái)政資金支持。

　　(二)加強(qiáng)土地政策支持。各市縣可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，適當(dāng)利用新增國有建設(shè)用地發(fā)展保障性租賃住房。本意見確定的重點(diǎn)市縣按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號(hào))享受相關(guān)土地政策支持。

　　(三)簡化項(xiàng)目審批流程。精簡保障性租賃住房項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)和事項(xiàng)，制定專門審批流程，提高項(xiàng)目審批效率。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設(shè)保障性租賃住房，市縣人民政府應(yīng)組織有關(guān)部門聯(lián)合審查項(xiàng)目方案，審查通過的，委托住建或行政審批部門出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。市縣相關(guān)部門依據(jù)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，辦理利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建、非居住存量土地建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等相關(guān)手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。各相關(guān)市縣可結(jié)合實(shí)際制定保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定審批流程及操作指引。

　　(四)加大資金支持力度。對符合規(guī)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，積極爭取中央補(bǔ)助資金，省級財(cái)政統(tǒng)籌現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道予以支持。各相關(guān)市縣要切實(shí)做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，積極申報(bào)爭取中央及省級財(cái)政補(bǔ)助資金支持。各級財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要做好資金分配、使用跟蹤監(jiān)控工作，規(guī)范資金使用管理，提升資金使用效益。

　　(五)落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。全面落實(shí)國家支持住房租賃發(fā)展有關(guān)稅收政策和海南自貿(mào)港稅收優(yōu)惠政策，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，按照《財(cái)政部　稅務(wù)總局　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(財(cái)政部　稅務(wù)總局　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào))相關(guān)規(guī)定享受增值稅、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)部門根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，確定我省享受稅收優(yōu)惠政策的專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　(六)進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。

　　1.加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向籌集、改造、改建存量閑置房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的租賃企業(yè)提供貸款。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。各相關(guān)市縣政府要加強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)對接工作，定期公布取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的項(xiàng)目名單，并將項(xiàng)目相關(guān)信息與金融機(jī)構(gòu)共享。

　　2.支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。在把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作。

　　四、監(jiān)督管理

　　(一)嚴(yán)格項(xiàng)目準(zhǔn)入管理。開發(fā)建設(shè)單位或運(yùn)營單位申報(bào)的租賃住房項(xiàng)目，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后全部納入保障性租賃住房規(guī)范管理。對現(xiàn)有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房項(xiàng)目，符合規(guī)定的均應(yīng)重新向市縣住建部門申報(bào)取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不符合規(guī)定的不得享受保障性租賃住房專門支持政策。各相關(guān)市縣要對現(xiàn)有各類政策支持建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行排查梳理，按規(guī)定做好項(xiàng)目準(zhǔn)入管理工作。

　　(二)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理。將保障性租賃住房納入工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管，并作為監(jiān)督檢查的重點(diǎn)。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建保障性租賃住房的，改造、改建前應(yīng)進(jìn)行房屋安全鑒定和消防安全評估，改造、改建方案必須滿足安全使用要求。鼓勵(lì)建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。保障性租賃住房應(yīng)合理配套商業(yè)設(shè)施，滿足日常生活所需；利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)的，應(yīng)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套。

　　(三)規(guī)范項(xiàng)目租住管理。市縣人民政府要根據(jù)不同的籌集建設(shè)方式，組織建立保障對象進(jìn)退監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范保障對象租住行為。要加強(qiáng)運(yùn)營管理，建立健全保障性租賃住房市場聯(lián)合監(jiān)督機(jī)制，對市場運(yùn)營主體實(shí)施負(fù)面清單管理，嚴(yán)厲打擊以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。保障性租賃住房租賃合同期限一般應(yīng)在1年以上，不超過3年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。要積極推動(dòng)保障性租賃住房租賃信息服務(wù)、租賃交易管理、租賃信用管理、租賃價(jià)格管理等更加規(guī)范、公開、透明，穩(wěn)定租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平，將保障性租賃住房打造成長租房市場的主要供給來源之一。鼓勵(lì)專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)與用人、用工企事業(yè)單位建立長期穩(wěn)定的住房租賃合作關(guān)系，通過批量供給保障性租賃住房房源方式解決用人、用工單位符合條件的職工住房困難問題。

　　(四)明確項(xiàng)目退出管理。對于企業(yè)利用閑置房屋改造、改建的保障性租賃住房項(xiàng)目，約定作為保障性租賃住房項(xiàng)目的時(shí)間一般不少于5年，合同期限納入保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書備注事項(xiàng)，合同期限滿后自然退出。對于利用新供應(yīng)土地建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目，按照土地出讓合同中的相關(guān)約定執(zhí)行。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)仍按原土地用途和取得方式進(jìn)行評估補(bǔ)償。

　　五、保障措施

　　(一)落實(shí)主體責(zé)任。市縣人民政府對促進(jìn)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。要完善政策制度，抓緊出臺(tái)加快發(fā)展保障性租賃住房的具體操作或?qū)嵤┺k法，重點(diǎn)明確本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房的土地、財(cái)稅、審批等優(yōu)惠政策，明確保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)籌集的準(zhǔn)入條件、操作流程及工作要求等。要健全工作機(jī)制，建立保障性租賃住房項(xiàng)目部門聯(lián)審機(jī)制，明確保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定程序、辦法和牽頭部門，構(gòu)建保障性租賃住房項(xiàng)目審批手續(xù)綠色通道；建立住建部門與稅務(wù)部門以及供水、供電、供氣等企業(yè)單位的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)住房租賃稅收和民用水電氣價(jià)格等優(yōu)惠政策落實(shí)；建立住建部門與金融監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)機(jī)制，加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的金融支持力度。

　　(二)加強(qiáng)組織協(xié)作。各有關(guān)部門和單位在省住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，按照分工，各司其責(zé)，加強(qiáng)協(xié)作，形成合力，推動(dòng)保障性租賃住房各項(xiàng)政策落實(shí)到位。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)會(huì)同有關(guān)部門制定保障性租賃住房發(fā)展政策，編制全省保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，做好監(jiān)督實(shí)施工作；省發(fā)展和改革委負(fù)責(zé)指導(dǎo)相關(guān)市縣申報(bào)保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助，監(jiān)督落實(shí)水、電、氣按居民價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；省財(cái)政廳負(fù)責(zé)申請中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金，籌集省級補(bǔ)助資金，加強(qiáng)資金使用監(jiān)管；省自然資源和規(guī)劃廳負(fù)責(zé)做好保障性租賃住房用地保障，監(jiān)督落實(shí)土地、規(guī)劃等支持政策；省稅務(wù)局負(fù)責(zé)落實(shí)保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策；人行?？谥行闹?、省地方金融監(jiān)管局、海南銀保監(jiān)局、海南證監(jiān)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)保障性租賃住房相關(guān)金融支持政策；省委人才局、省審計(jì)廳、省統(tǒng)計(jì)局、省國資委等其他相關(guān)部門按照各自職能做好相關(guān)工作。

　　(三)加強(qiáng)監(jiān)測評價(jià)。省人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)，加強(qiáng)對各市縣保障性租賃住房工作的監(jiān)督檢查，對市縣發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施監(jiān)測評價(jià)，具體監(jiān)測評價(jià)辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門制定，依照有關(guān)規(guī)定將監(jiān)測評價(jià)結(jié)果將納入對市縣政府的績效考核。各市縣要加大宣傳發(fā)動(dòng)力度，積極宣傳發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策，鼓勵(lì)多方參與，定期總結(jié)工作成效，好的經(jīng)驗(yàn)做法及時(shí)上報(bào)。

　　附件：海南省發(fā)展保障性租賃住房首批重點(diǎn)市縣名單

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

海南省發(fā)展和改革委員會(huì)

海南省自然資源和規(guī)劃廳

海南省財(cái)政廳

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

海南省地方金融監(jiān)督管理局

中國人民銀行?？谥行闹?/p>

中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)海南監(jiān)管局

中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)海南監(jiān)管局

2022年7月12日

　　(此件主動(dòng)公開)

　　附件

海南省發(fā)展保障性租賃住房首批重點(diǎn)市縣名單

　　一、人口凈流入的城市(2個(gè))

　　海口市、三亞市

　　二、海南自由貿(mào)易港重點(diǎn)園區(qū)所在市縣(7個(gè))

　　儋州市(洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))

　　文昌市(文昌國際航天城)

　　瓊海市(博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū))

　　東方市(東方臨港產(chǎn)業(yè)園)

　　澄邁縣(海南生態(tài)軟件園)

　　臨高縣(臨高金牌港開發(fā)區(qū))

　　陵水黎族自治縣(陵水黎安國際教育創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū))