【海南李武平律師案例】商品房買賣合同糾紛案

【海南李武平律師案例】商品房買賣合同糾紛案

【關鍵詞】商品房認購協議 商品房買賣合同 房屋托管 租金損失 違約 一人公司

【基本案情】原告與被告一簽訂《商品房認購協議》購買涉案房屋，并與被告二簽訂《房屋綜合權益買賣合同》，與被告四簽訂《房屋托管合同》。上述合同簽訂后，原告一次性支付全額購房款。但被告一未能依照約定與原告簽訂商品房買賣合同，并向原告交付房屋，導致原告與被告二、被告四簽訂的合同無法履行。原告遂委托海南正凱律師事務所指派李武平律師提起訴訟，主張繼續履行認購協議，要求被告開發商與原告簽訂商品房買賣合同，交付房屋、出具購房發票，并協助原告辦理合同備案手續；解除綜合權益買賣合同、房屋托管合同，并主張租金損失。本案原告訴求最終獲得法院的支持。

【李武平律師說法】

一、關于原告是否有權主張繼續履行合同的問題。本案中，原吿與被告XXX公司簽訂的《XXXXXXX商品房認購協議書》，系雙方的真實意思表示，其內容沒有違反法律法規的強制性規定，合法有效，受法律保護。 協議簽訂后，原告按約定履行了付款義務，但被告XXX公司卻未能履行交房義務，其行為已構成違約。根據法律規定，原告有權主張被告繼續履行合同義務，簽訂商品房買賣合同并出具購房發票，辦理合同備案，交付房屋。

二、關于一人公司股東債務承擔問題。根據《中華人民共和國公司法》第六十三條的規定，一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的，應當對公司債務承擔連帶責任。本案中，被告XXX公司為被告XX公司的一人有限責任公司，被告XX公司沒有舉證證實被告XXX公司的財產獨立于股東的財產，故應對以上租金損失承擔連帶責任。

【審理結果】

海南省海口市龍華區人民法院

民事判決書

( 20XX)瓊 0106 民初 XXXX號

原告：XX

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務所律師。

被告：海南XXX實業發展有限公司

被告：XXXXX商業管理有限公司

被告：XXXXXX（上海）有限公司

被告：XXXXX有限公司

原告XX與被告海南XXX實業發展有限公司（以下簡稱觀XXX公司）、XXXXX商業管理有限公司（以下簡稱XXX公司）、XXXXXX（上海）有限公司（以下簡稱XXX公司）、XXXXX有限公司（以下簡稱XX公司）合同糾紛一案， 本院于20XX年X月X日立案后，依法適用普通程序，公開開庭 進行了審理。原告委托訴訟代理人李武平、被告XXX公司委托 訴訟代理人XXX、被告XXX公司、XX公司共同委托訴訟代理人XXX到庭參加訴訟，被告XXX公司經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

==========

本院認為，本案爭議焦點為：一、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否應承擔向原告交房的義務；二、被告XXX 公司是否應當與原告簽訂《商品房買賣合同》，出具購房發票， 并協助辦理備案手續；三、《海口XXXXXXX樓房綜合權益買賣合同》和《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》 是否應當解除；四、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否應向原告返還裝修款XXXXX元及租金損失；五、被告XX 公司對以上金錢債務是否應當承擔連帶責任。

關于爭議焦點一，原吿與被告XXX公司簽訂的《XXXXXXX商品房認購協議書》，系雙方的真實意思表示，其內容沒有違反法律法規的強制性規定，合法有效，受法律保護。 協議簽訂后，原告按約定履行了付款義務，但被告XXX公司卻未能履行交房義務，其行為已構成違約。被告XXX公司辯稱由于被告XXX公司沒有與原告簽訂《商品房買賣合同》，導致無法辦 理交房手續，并非被告XXX公司的過錯。被告XXX公司的以上辯 稱理由不成立，根據合同的相對性原理，被告XXX公司作為《XXXXXXX樓商品房認購協議書》的簽訂一方，其負有向原告交房的義務，且是不附任何條件的，故原告要求被告XXX 公司履行交房義務有合同和法律依據，本院予以支持。

關于爭議焦點二,被告XXX公司作為海口XXX 的開發商，其已將海口XXX整體出售給被告XXX公司，在已實際收取了被告XXX公司支付的全部購房款的情況下, 理應按合同約定與被告XXX公司指定的對象簽訂《商品房買賣合同》、出具購房發票，并協助辦理備案手續。

關于爭議焦點三，原告與被告XXX公司簽訂《海口XXX樓房綜合權益買賣合同》及原告與被告XX公司簽訂的《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》，系雙方的真實意思表示，其內容沒有違反法律法規的強制性規定，合法有效， 受法律保護。由于被告XXX公司在與原告簽訂《XXX樓商品房認購協議書》后，沒有履行交房義務并積極協助原告辦理《商品房買賣合同》的簽訂和備案，同時也沒有履行《海口XXXXXXX樓房綜合權益買賣合同》約定的其他義務，被告XXX公司的行為已構成根本性違約，原告據此提出解除 《海口XXXXXXX樓房綜合權益買賣合同》和《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》，有事實和法律依據，本院予以支持。

關于爭議焦點四，依據原告與被告XX公司簽訂的《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》約定，開發商交付原告的房屋為毛坯房，由被告XX公司負責進行室內部分的裝修及配置全 套家私家電，所有費用由被告XX公司承擔。由此可見，涉案房屋的裝修是由被告XX公司承擔裝修費用的，原告所支付的XX萬元并不包括此筆費用。原告所舉證據也并不足以證實其所支付的XXX元中含有裝修費用，故本院對原告要求返還裝修費用的主張，不予支持。對于原告主張的租金損失，由于被告XXX公司 沒有履行交房義務，導致《海口XXXXXXX樓房屋托管 合同》無法實際履行，從而造成了原告租金的損失，被告XXX公司對此負有過錯責任，理應承擔賠償責任。對于租金損失的范圍 應根據《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》的實際簽訂時間來計算，即自20XX年X月XX日至20XX年X月XX日為首年租期，無須支付租金，原告的租金損失應從20XX年X月X日起計算至本判決生效之日止。

關于爭議焦點五，根據《中華人民共和國公司法》第六十三條的規定，一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的，應當對公司債務承擔連帶責任。本案中，被告XXX公司為被告XX公司的一人有限責任公司，被告XX公司沒有舉證證實被告XXX公司的財產獨立于股東的財產，故應對以上租金損失承擔連帶責任。

依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、 第一百零七條，《中華人民共和國公司法》第六十三條規定，判 決如下：

一、限被告XXXXX有限公司于本判決生效之日起十日內向原告XX交付位于海口市XX區XXXX海口XXX號房；

二、限被告海南XXX有限公司于本判決生效之日起十日內與原告XX簽訂涉案房屋的《商品房買賣合同》、出具購房發票，并協助原告XX辦理合同備案手續；

三、解除原告XX與被告XXXXX有限公司簽訂《海口XXXXXXX房綜合權益買賣合同》及原告XX與被告XXXXX有限公司簽訂的《海口XXX房屋托管合同》；

四、限被告XXXXX有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告XX租金損失（租金損失計算方法：從20XX年X月X日起計算至本判決生效之日止，按每月XXX元計算）；

五、被告XXXXX有限公司對以上租金損失承擔連帶清償責任；

六、駁回原告XX的其他訴訟請求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

（單位：海南正凱律師事務所 李武平律師）