房地產稅改革試點要來了！專家詳解：對普通購房者、租賃者有影響嗎？

　　央廣網10月26日消息 10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。試點期限為五年，試點地區征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅，土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

　　據記者了解，此輪房地產稅試點也是為立法以及未來房地產稅的全面落地做經驗準備，涉及方方面面。那么，對于普通購房者與租房者，或將產生哪些影響？

　　此時推出有何深意？

　　—— 回歸“房住不炒”定位

　　北京法學會不動產法研究會理事、北京市律協土地與房地產法律專業委員會委員王玉臣解讀認為，其有三點含義，首先，在房地產稅的征收目的中，其中一個很重要的目的，就是為了推動共同富裕，這也是稅收的其中一個目的。

　　2021年10月16日，《求是》雜志發表的《扎實推動共同富裕》一文指出，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。要加大消費環節稅收調節力度，研究擴大消費稅征收范圍。

　　王玉臣分析，既然是推動共同富裕，就意味著未來在實際立法和征收的時候不會一刀切，會采用“差別計稅”的模式，對于不同級別或者不同面積的房產，會采用不同的模式。“更多是調節高收入群體，壓縮房產的‘金融’屬性，回歸到‘房住不炒’的定位上。”他說。

　　此輪試點是房地產行業一次重大改革。此前，2021年3月，房地產稅立法寫進了“十四五”規劃。記者關注到，“十四五”規劃提到，要“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”。

　　在業內人士看來，本次房地產稅改革試點，傳遞出一些重要信號。“相比此前基于財稅政策改革等角度的提法，此次提及房地產稅的立法、改革和試點，考慮的站位要更高，即在實現全體人民共同富裕的過程中，關于促進房地產市場更加穩定發展方面，是需要通過房地產稅的改革試點來摸索進行的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進作出上述表示。在他看來，結合重慶和上海試點模式，房產稅收取后的用途，是用于保障性住房，這本身也是“取之于民用之于民”。

　　對購房者有何影響？

　　—— 持有多套房產者增加持有成本

　　征收房地產稅的一個重要目的，就是為了調控房地產市場，為了降低房產的金融屬性，回歸到其本身的居住價值上。王玉臣告訴央廣網記者，特別對于持有多套房產的人而言，會增加持有的成本。所以，對買多套房的人會有較大的影響。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟也表示，征收房地產稅能夠避免對房價市場變量進行行政控制，同時也是一個好的市場調節長效機制，“改革試點或將全面鼓勵剛性需求的釋放”，他強調。

　　針對改革試點降低房產的金融屬性，王玉臣解釋稱，可避免過多的資金流入房地產市場，降低整個房地產行業的熱度。比如，當持有的成本大于投資收益時，很多投資客恐怕就會優選拋售。

　　其次，從房價的角度來看，起碼在短期內可能會降低房價，擠壓過剩的“炒作泡沫”。尤其是對于二手房交易，影響可能會更大。再次，會增加房產市場掛牌銷售的房屋數量，改變供需，進一步抑制房價上漲。所以，對買房而言，會改變大家對買房的認知，房屋是用來居住的，不是用來投資的，房住不炒。

　　對租賃市場有何影響？

　　—— 為房租穩定起積極作用

　　近些年來，打擊炒房使得房地產稅呼聲漸漲。不過，不少人也在擔心，房地產稅是否會增加租客的成本？王玉臣覺得，對租賃市場的影響要理性看待。

　　首先，房地產稅會增加多套房屋持有者的持有成本，所以不少的房主會將房屋出售，會從一定程度上，在一定期限內降低房價，降低房屋的價值，降低購房成本。而購房成本的降低，也會間接影響到房租的價格，給房租的穩定起到一定的積極作用。

　　其次，不少的炒房客其實并沒有將手頭的房子用于市場出租，而是將房屋處于閑置狀態。當房地產稅增加炒房客的持有成本時，尤其是當市場成交的速度下降時，一部分人為了止損或彌補持有成本，會將一部分空置的房屋拋到市場上進行出租，在短時間內會提高供方的房源量，改變房屋租賃的供需，對租戶而言有了更多的選擇，更多的機會。

　　他同時認為，這也有利于租賃市場的平穩，從某種程度上避免租金的大漲。

　　不過，上面兩種證明的影響，會隨著時間的推移而減弱，尤其是當達到一種新的平衡時，可能會更多地出現成本轉移給租戶的情況，“這也是立法的時候需要考慮和解決的一個問題”，王玉臣說。

　　上海重慶試點有何經驗？

　　—— 帶來了不同模式下的成果展示

　　2011年1月起，上海、重慶開始試點房產稅改革，至今已有10年。整體來看，陳晟分析，還是取得了一定的經驗。

　　王玉臣秉持相似的觀點，他舉例稱，比如差別稅率。“上海和重慶都是采用的差別稅率，都有一定的免征群體，對于住房面積較小的老百姓而言，實際上不會有影響，主要是針對大面積或高檔住宅群體。比如，重慶的是針對高檔住宅和別墅。”他向記者分析，差別稅率在其他國家的房地產稅相關稅種上，也是普遍適用的一種方式。

　　實際上，不論是重慶模式，還是上海模式，收取的房產稅都是用于保障性住房，“尤其是重慶，明確提出用于公租房的建設維護，有利于對弱勢群體的居住保障。”王玉臣稱，相比較而言，他強調，上海模式對于投資購房的作用，比重慶模式要稍大一些，畢竟兩個城市的房價基礎不一樣。

　　他認為，重慶模式針對的是高檔住宅和別墅，這些都給房地產稅立法帶來了不同模式的成果展示。