□ 通訊員 陳立烽 李思福
漫畫/高岳
對(duì)于中國人來說,買房絕對(duì)是件大事兒。在大多數(shù)人眼中,有了屬于自己的房子,才算真正有了家。然而一旦在買房中遇到貸款不順、購房人資格不實(shí)、開發(fā)商跑路等情況,則會(huì)給買賣雙方帶來不少的麻煩。近日,《法制日?qǐng)?bào)》從福建省龍巖市武平縣人民法院審理的房屋糾紛案件中梳理出4起典型案例,旨在警醒群眾在購房過程中要多留心、多注意,避免栽跟頭。同時(shí)也希望購房者要做一個(gè)知法守法的人,誠實(shí)守信,莫要成為不良顧客。
政策變更致無法貸款
判交余款并付違約金
聶某與劉某系夫妻,2014年1月26日,聶某向A公司出具相關(guān)房屋的認(rèn)購書,并支付定金3萬元。同年4月16日,雙方簽訂了《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》,聶某隨后將首付款102946元付清。同年10月31日,A公司依約將房屋交付給聶某夫妻裝修使用。但因政策性原因,聶某剩余的10萬元購房款未能順利按揭,但聶某夫妻仍堅(jiān)持要求A公司等按揭貸款,也遲遲未付余款。
A公司多次與聶某夫妻協(xié)商溝通均未果,遂于2019年4月15日將兩人訴至武平法院,請(qǐng)求法院判令兩人共同支付剩余購房款10萬元并支付相應(yīng)違約金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,聶某與A公司之間的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效,雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。
同時(shí),A公司雖未提供證據(jù)證明其已書面直接向聶某發(fā)出不能按揭并要求其補(bǔ)足余款的通知,但作為買受人,聶某對(duì)10萬元的剩余購房款還未支付是明知的,且聶某將交付的房屋裝修使用已達(dá)4年之久。按交易習(xí)慣,聶某在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)知道因政策性原因剩余購房款不能辦理按揭貸款。根據(jù)最高法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋,聶某行使合同解除權(quán)歸于消滅,應(yīng)支付A公司剩余購房款10萬元。
對(duì)于違約金計(jì)算問題,法院認(rèn)為,A公司起訴之日視為向聶某通知之日。依《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定,自起訴之日起10日為寬限期,從2019年4月26日至5月25日期間按日利率0.04%計(jì)算,從2019年5月26日起至款清日止按月利率2%計(jì)算違約金。
此外,劉某在聶某向A公司購房時(shí),提供其身份證復(fù)印件及其與聶某的《結(jié)婚證》復(fù)印件,足以證明該債務(wù)用于夫妻生產(chǎn)經(jīng)營及共同意思表示,因此,A公司要求劉某與聶某共同支付上述債務(wù)的訴訟請(qǐng)求,法院予以支持。
最終,法院依法判決聶某夫婦向A公司支付購房款10萬元及相應(yīng)違約金。
房屋消防驗(yàn)收不合格
開發(fā)商違約當(dāng)返房款
2016年初,林女士與B公司簽訂《商品房買賣合同》,購買該公司開發(fā)的一套房產(chǎn),并支付了101517元的首付款,剩余購房款236000元?jiǎng)t通過銀行按揭貸款方式已支付完畢。
合同約定,B公司應(yīng)于2017年12月31日前交付房屋。然而,時(shí)間過去了大半年,林女士仍未收到該公司交付的房屋,迫于無奈,林女士于2018年8月將B公司訴至武平法院,要求解除合同及返還購房款、支付違約金。
法院經(jīng)審理查明,2017年12月,B公司向林女士發(fā)出《延期交房通知書》,通知林女士因項(xiàng)目綜合驗(yàn)收工作未完成,其購買的房屋將適當(dāng)延期交付使用。2018年3月25日,該公司開發(fā)的樓盤通過了勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位的驗(yàn)收。次日,該公司電話通知林女士辦理交房手續(xù),林女士未辦理交房。
2018年4月16日,住建局發(fā)文要求該公司停止其開發(fā)項(xiàng)目的交房行為,并要求該公司盡快完成配套設(shè)施建設(shè),于2018年5月31日前完成綜合竣工驗(yàn)收手續(xù)。經(jīng)查詢,林女士所購買的房屋所屬樓幢屬于公安消防支隊(duì)驗(yàn)收工程,該建設(shè)工程于2018年6月7日經(jīng)驗(yàn)收不合格。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,訴爭商品房所在樓幢系必須強(qiáng)制消防驗(yàn)收的工程,根據(jù)消防法第十三條規(guī)定,強(qiáng)制消防驗(yàn)收的工程,未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的,禁止投入使用。
由于B公司在合同約定的交房時(shí)間無法向林女士交付符合法律規(guī)定和合同約定的交付條件的房屋,且逾期交房超過90日,法院判決,解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》,B公司需返還林女士購房款337517元、銀行貸款利息30962元,賠償違約金1522.76元。
隱瞞收入騙取經(jīng)適房
合同無效須騰退房屋
2016年11月2日,武平縣住房保障建設(shè)管理中心向C公司發(fā)出《關(guān)于確認(rèn)我縣2016年第四批保障性住房配租配售選房結(jié)果的通知》,要求C公司為配售對(duì)象的余某辦理經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)手續(xù)。同年11月29日,C公司與余某簽訂《商品房買賣合同(現(xiàn)售)》,并于次月1日向余某交付了該房屋。余某于2017年11月6日辦理了該房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
2017年11月28日,住建局發(fā)文通知C公司,余某已不屬于造福工程異地搬遷家庭,不符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件,取消其資格,要求C公司通知余某及時(shí)騰退房屋并按規(guī)定辦理退房手續(xù)。C公司通知余某后,余某以各種理由拒絕騰退房屋,C公司遂向武平法院提起訴訟。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,余某在申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房前,已經(jīng)在福州及平潭注冊(cè)成立公司及商店,且縣政府已經(jīng)于2017年10月13日發(fā)文確認(rèn)余某系因不符合建檔立卡貧困戶應(yīng)予清退的對(duì)象。經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,具有保障性質(zhì)的政策性住房。政府相關(guān)部門規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的購買人應(yīng)當(dāng)具備一定的資格條件。
本案中,余某未如實(shí)申報(bào)其已經(jīng)注冊(cè)公司及商店的事實(shí),隱瞞家庭收入、資產(chǎn)等真實(shí)情況而取得經(jīng)濟(jì)適用房配售資格,屬欺詐行為。對(duì)不符合保障性住房配售資格的余某,與C公司簽訂《商品房買賣合同(現(xiàn)售)》后取得涉案經(jīng)濟(jì)適用房,其行為損害了社會(huì)公共利益。
法院認(rèn)為,根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同損害國家利益,或者損害社會(huì)公共利益的,合同無效。因此,C公司與余某簽訂的合同屬無效合同,自合同訂立起就沒有法律效力,合同已經(jīng)履行的,應(yīng)當(dāng)通過返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等方式使財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。
因此,法院依法判決余某與C公司簽訂的《商品房買賣合同(現(xiàn)售)》無效,余某限期將其占用的經(jīng)濟(jì)適用房騰退返還給C公司。
開發(fā)商跑路無法交房
解約達(dá)成加付違約金
2015年8月14日,潘先生向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳交2萬元定金用以訂購房屋。同年8月20日,潘先生與開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》,雙方約定于2017年6月交房。潘先生于當(dāng)日辦理了網(wǎng)簽手續(xù),并付清了首付款208285元及代收款8434元。
潘先生滿懷期待地等著交房日子的到來,然而,直至合同約定的交房時(shí)間已過去了一個(gè)星期,潘先生還未等來通知。潘先生立刻到開發(fā)公司了解情況,但銷售中心早已人去樓空,工地也無人施工。經(jīng)多方打聽,潘先生才知道開發(fā)商已經(jīng)卷款跑路。2018年初,潘先生將該公司訴至武平法院。
經(jīng)法院查明,開發(fā)公司至起訴時(shí)未按約定向潘先生交付房屋,涉案的《商品房買賣合同》也未向相關(guān)行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,涉案的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,其依法成立并應(yīng)受法律保護(hù)。開發(fā)公司違反合同約定,逾期半年多時(shí)間仍未履行交付房屋的基本合同義務(wù),應(yīng)當(dāng)視為解除合同的約定條件已經(jīng)成就,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
法院認(rèn)定,潘先生雖未按合同約定向開發(fā)公司送達(dá)解除合同的書面通知,但案件受理后法院已依法向開發(fā)公司送達(dá)起訴狀副本等應(yīng)訴材料,應(yīng)當(dāng)視為潘先生的解除合同通知已送達(dá)給對(duì)方,原告在法定期限內(nèi)行使合同解除權(quán)及依照合同約定向?qū)Ψ街鲝埾嚓P(guān)合法權(quán)利應(yīng)予支持。
故法院依法作出判決,解除潘先生與開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》,開發(fā)公司應(yīng)返還首付款208285元及代收款8434元,另外還需按合同約定支付給潘先生違約金4165.7元。
合同法相關(guān)規(guī)定
第八條 依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)。
第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第九十四條 有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
老胡點(diǎn)評(píng)
對(duì)一個(gè)家庭而言,買一套滿意的房屋是幸福生活新期待的重要內(nèi)容,也是安居樂業(yè)的前提條件。然而,在當(dāng)前房屋交易過程中,矛盾糾紛卻時(shí)常發(fā)生。
究其原因,一方面,是由于開發(fā)商違反合同約定,不能按時(shí)交付房屋,或者建筑質(zhì)量達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、存在安全隱患,甚至還有個(gè)別開發(fā)商一走了之、卷款而逃。另一方面,一些購房者缺乏誠信觀念,故意拖欠購房款,甚至偽造購買房屋的資格騙購經(jīng)濟(jì)適用房。凡此種種,擾亂了房屋市場(chǎng)交易秩序,損害了公民個(gè)人和企業(yè)的合法權(quán)益。
有鑒于此,應(yīng)當(dāng)多管齊下、共同努力,維護(hù)房屋市場(chǎng)交易秩序,保障公民個(gè)人和企業(yè)的合法權(quán)益。首先,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)法治觀念,嚴(yán)格依照合同約定全面履行義務(wù),把建筑質(zhì)量視為生命。同時(shí),在房屋交易過程中,還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律規(guī)定的審批程序,做到證照齊全、手續(xù)完備。其次,購房者應(yīng)當(dāng)樹立誠信觀念,在購房過程中依照法律規(guī)定,在購買經(jīng)濟(jì)適用房的過程中,要實(shí)事求是地提供個(gè)人和家庭資產(chǎn)和收入情況,絕不能貪圖便宜、心存僥幸。同時(shí),要增強(qiáng)契約觀念,依照合同約定及時(shí)付清房款。
在房屋交易過程中各個(gè)方面都應(yīng)當(dāng)牢固樹立法治思維,堅(jiān)持用法治方式處理問題、化解矛盾,方有助于維護(hù)公民個(gè)人和企業(yè)的合法權(quán)益。
胡勇
