□ 通訊員 陳立烽 李思福
漫畫/高岳
對于中國人來說,買房絕對是件大事兒。在大多數人眼中,有了屬于自己的房子,才算真正有了家。然而一旦在買房中遇到貸款不順、購房人資格不實、開發商跑路等情況,則會給買賣雙方帶來不少的麻煩。近日,《法制日報》從福建省龍巖市武平縣人民法院審理的房屋糾紛案件中梳理出4起典型案例,旨在警醒群眾在購房過程中要多留心、多注意,避免栽跟頭。同時也希望購房者要做一個知法守法的人,誠實守信,莫要成為不良顧客。
政策變更致無法貸款
判交余款并付違約金
聶某與劉某系夫妻,2014年1月26日,聶某向A公司出具相關房屋的認購書,并支付定金3萬元。同年4月16日,雙方簽訂了《商品房買賣合同》及《合同補充協議》,聶某隨后將首付款102946元付清。同年10月31日,A公司依約將房屋交付給聶某夫妻裝修使用。但因政策性原因,聶某剩余的10萬元購房款未能順利按揭,但聶某夫妻仍堅持要求A公司等按揭貸款,也遲遲未付余款。
A公司多次與聶某夫妻協商溝通均未果,遂于2019年4月15日將兩人訴至武平法院,請求法院判令兩人共同支付剩余購房款10萬元并支付相應違約金。
法院經審理認為,聶某與A公司之間的商品房買賣合同及補充協議合法有效,雙方當事人均應按照合同約定履行各自的義務。
同時,A公司雖未提供證據證明其已書面直接向聶某發出不能按揭并要求其補足余款的通知,但作為買受人,聶某對10萬元的剩余購房款還未支付是明知的,且聶某將交付的房屋裝修使用已達4年之久。按交易習慣,聶某在交房時應當知道因政策性原因剩余購房款不能辦理按揭貸款。根據最高法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋,聶某行使合同解除權歸于消滅,應支付A公司剩余購房款10萬元。
對于違約金計算問題,法院認為,A公司起訴之日視為向聶某通知之日。依《合同補充協議》約定,自起訴之日起10日為寬限期,從2019年4月26日至5月25日期間按日利率0.04%計算,從2019年5月26日起至款清日止按月利率2%計算違約金。
此外,劉某在聶某向A公司購房時,提供其身份證復印件及其與聶某的《結婚證》復印件,足以證明該債務用于夫妻生產經營及共同意思表示,因此,A公司要求劉某與聶某共同支付上述債務的訴訟請求,法院予以支持。
最終,法院依法判決聶某夫婦向A公司支付購房款10萬元及相應違約金。
房屋消防驗收不合格
開發商違約當返房款
2016年初,林女士與B公司簽訂《商品房買賣合同》,購買該公司開發的一套房產,并支付了101517元的首付款,剩余購房款236000元則通過銀行按揭貸款方式已支付完畢。
合同約定,B公司應于2017年12月31日前交付房屋。然而,時間過去了大半年,林女士仍未收到該公司交付的房屋,迫于無奈,林女士于2018年8月將B公司訴至武平法院,要求解除合同及返還購房款、支付違約金。
法院經審理查明,2017年12月,B公司向林女士發出《延期交房通知書》,通知林女士因項目綜合驗收工作未完成,其購買的房屋將適當延期交付使用。2018年3月25日,該公司開發的樓盤通過了勘察單位、設計單位、監理單位、施工單位的驗收。次日,該公司電話通知林女士辦理交房手續,林女士未辦理交房。
2018年4月16日,住建局發文要求該公司停止其開發項目的交房行為,并要求該公司盡快完成配套設施建設,于2018年5月31日前完成綜合竣工驗收手續。經查詢,林女士所購買的房屋所屬樓幢屬于公安消防支隊驗收工程,該建設工程于2018年6月7日經驗收不合格。
法院經審理認為,訴爭商品房所在樓幢系必須強制消防驗收的工程,根據消防法第十三條規定,強制消防驗收的工程,未經消防驗收或者消防驗收不合格的,禁止投入使用。
由于B公司在合同約定的交房時間無法向林女士交付符合法律規定和合同約定的交付條件的房屋,且逾期交房超過90日,法院判決,解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》,B公司需返還林女士購房款337517元、銀行貸款利息30962元,賠償違約金1522.76元。
隱瞞收入騙取經適房
合同無效須騰退房屋
2016年11月2日,武平縣住房保障建設管理中心向C公司發出《關于確認我縣2016年第四批保障性住房配租配售選房結果的通知》,要求C公司為配售對象的余某辦理經濟適用房有關手續。同年11月29日,C公司與余某簽訂《商品房買賣合同(現售)》,并于次月1日向余某交付了該房屋。余某于2017年11月6日辦理了該房產的不動產權證書。
2017年11月28日,住建局發文通知C公司,余某已不屬于造福工程異地搬遷家庭,不符合經濟適用房申請條件,取消其資格,要求C公司通知余某及時騰退房屋并按規定辦理退房手續。C公司通知余某后,余某以各種理由拒絕騰退房屋,C公司遂向武平法院提起訴訟。
法院經審理認為,余某在申請經濟適用房前,已經在福州及平潭注冊成立公司及商店,且縣政府已經于2017年10月13日發文確認余某系因不符合建檔立卡貧困戶應予清退的對象。經濟適用房是指政府提供政策優惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性住房。政府相關部門規定經濟適用房的購買人應當具備一定的資格條件。
本案中,余某未如實申報其已經注冊公司及商店的事實,隱瞞家庭收入、資產等真實情況而取得經濟適用房配售資格,屬欺詐行為。對不符合保障性住房配售資格的余某,與C公司簽訂《商品房買賣合同(現售)》后取得涉案經濟適用房,其行為損害了社會公共利益。
法院認為,根據合同法的相關規定,一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同損害國家利益,或者損害社會公共利益的,合同無效。因此,C公司與余某簽訂的合同屬無效合同,自合同訂立起就沒有法律效力,合同已經履行的,應當通過返還財產、賠償損失等方式使財產恢復到合同訂立前的狀態。
因此,法院依法判決余某與C公司簽訂的《商品房買賣合同(現售)》無效,余某限期將其占用的經濟適用房騰退返還給C公司。
開發商跑路無法交房
解約達成加付違約金
2015年8月14日,潘先生向某房地產開發公司繳交2萬元定金用以訂購房屋。同年8月20日,潘先生與開發公司簽訂了《商品房買賣合同》,雙方約定于2017年6月交房。潘先生于當日辦理了網簽手續,并付清了首付款208285元及代收款8434元。
潘先生滿懷期待地等著交房日子的到來,然而,直至合同約定的交房時間已過去了一個星期,潘先生還未等來通知。潘先生立刻到開發公司了解情況,但銷售中心早已人去樓空,工地也無人施工。經多方打聽,潘先生才知道開發商已經卷款跑路。2018年初,潘先生將該公司訴至武平法院。
經法院查明,開發公司至起訴時未按約定向潘先生交付房屋,涉案的《商品房買賣合同》也未向相關行政主管部門辦理登記備案手續。
法院經審理認為,依法成立的合同對當事人具有法律約束力,涉案的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,其依法成立并應受法律保護。開發公司違反合同約定,逾期半年多時間仍未履行交付房屋的基本合同義務,應當視為解除合同的約定條件已經成就,依法應當承擔相應的違約責任。
法院認定,潘先生雖未按合同約定向開發公司送達解除合同的書面通知,但案件受理后法院已依法向開發公司送達起訴狀副本等應訴材料,應當視為潘先生的解除合同通知已送達給對方,原告在法定期限內行使合同解除權及依照合同約定向對方主張相關合法權利應予支持。
故法院依法作出判決,解除潘先生與開發公司簽訂的《商品房買賣合同》,開發公司應返還首付款208285元及代收款8434元,另外還需按合同約定支付給潘先生違約金4165.7元。
合同法相關規定
第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。
第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
第九十四條 有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
老胡點評
對一個家庭而言,買一套滿意的房屋是幸福生活新期待的重要內容,也是安居樂業的前提條件。然而,在當前房屋交易過程中,矛盾糾紛卻時常發生。
究其原因,一方面,是由于開發商違反合同約定,不能按時交付房屋,或者建筑質量達不到驗收標準、存在安全隱患,甚至還有個別開發商一走了之、卷款而逃。另一方面,一些購房者缺乏誠信觀念,故意拖欠購房款,甚至偽造購買房屋的資格騙購經濟適用房。凡此種種,擾亂了房屋市場交易秩序,損害了公民個人和企業的合法權益。
有鑒于此,應當多管齊下、共同努力,維護房屋市場交易秩序,保障公民個人和企業的合法權益。首先,房地產開發商應當增強法治觀念,嚴格依照合同約定全面履行義務,把建筑質量視為生命。同時,在房屋交易過程中,還應當嚴格遵守法律規定的審批程序,做到證照齊全、手續完備。其次,購房者應當樹立誠信觀念,在購房過程中依照法律規定,在購買經濟適用房的過程中,要實事求是地提供個人和家庭資產和收入情況,絕不能貪圖便宜、心存僥幸。同時,要增強契約觀念,依照合同約定及時付清房款。
在房屋交易過程中各個方面都應當牢固樹立法治思維,堅持用法治方式處理問題、化解矛盾,方有助于維護公民個人和企業的合法權益。
胡勇
