住宅小區(qū)廣告收入成物業(yè)“私房錢” 業(yè)主如何分享？

　　如今住宅小區(qū)里隨處可見商業(yè)廣告：有的在小區(qū)步道的燈箱上，有的在電梯間或電梯轎廂里，有的甚至掛滿整個(gè)樓面?？蛇@些見慣不怪的小區(qū)廣告，真的應(yīng)該悄無聲息地充斥業(yè)主眼簾？業(yè)主對廣告收益是否應(yīng)有分享的權(quán)利？

　　在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，由誰來出售小區(qū)廣告位、收益又該歸誰正成為一筆糊涂賬。業(yè)內(nèi)人士及法律專家紛紛表示，按照相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)公用部分廣告收入理應(yīng)由業(yè)主決定并及時(shí)公示，但由于業(yè)主委員會(huì)“難產(chǎn)”、執(zhí)法主體力度不夠、法律空白等原因，往往讓廣告收入成為一筆隱性賬目，悄然流入物業(yè)公司的腰包。

　　家住哈爾濱市某高檔小區(qū)的朱先生說，剛搬進(jìn)小區(qū)的頭兩年，小區(qū)內(nèi)幾乎還沒有什么廣告，但最近兩年，他發(fā)現(xiàn)不僅樓道里的電梯外墻上安裝了廣告屏幕，就連電梯轎廂里也都掛滿了廣告牌?！耙?yàn)殡娞蓍T要經(jīng)常開關(guān)所以沒有掛，剩下的三面都掛上了廣告牌，而且廣告每隔兩三個(gè)月就換一次。”朱先生說。

　　除了電梯廣告充斥眼球，不少業(yè)主還告訴記者，部分小區(qū)內(nèi)的燈箱、立柱旁也掛上了廣告牌。這些廣告以早教中心、整形醫(yī)院、買房、招聘類居多，宣揚(yáng)禮義、誠信等傳統(tǒng)美德的公益廣告偶爾也有，但是數(shù)量很少。

　　在哈爾濱市一個(gè)建成不久的小區(qū)內(nèi)，不少業(yè)主也反映剛剛住進(jìn)新房，廣告板就已經(jīng)在電梯內(nèi)“圍堵”住了業(yè)主?！皟擅娑加?，都是些快餐外賣什么的?！币晃粯I(yè)主說。

　　采訪中不少業(yè)主表示，他們關(guān)心的往往都是小區(qū)物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、車位費(fèi)等擺在明面兒上的收入，“即便看到了廣告位，也不知道誰賣出去了”，對于管理者是誰以及是否侵犯了業(yè)主權(quán)益，受訪者也往往表示知之甚少和略顯無奈。

　　剛剛在天津買房的蘇先生則在采訪中反問：“小區(qū)內(nèi)的這些位置都是業(yè)主共有的，裝廣告板不應(yīng)該由我們說了算么？到底是誰做了主？”

　　朱先生也有同樣的質(zhì)疑，他的女兒上小學(xué)五年級(jí)，每次接女兒放學(xué)回家，走進(jìn)電梯女兒會(huì)盯著廣告牌看半天，然后指著廣告牌問“爸爸，什么是玻尿酸，什么是無針?biāo)庾⑸洹?，這讓他很是無奈。

　　受訪中部分業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)里不是完全不能出現(xiàn)廣告，但是對于廣告的內(nèi)容及商家，物業(yè)沒有征求過業(yè)主們的意見，而且電梯作為公攤面積，電梯廣告獲得的收益理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，或與業(yè)主協(xié)商分配，并且及時(shí)公示每年的廣告費(fèi)收支情況。

　　對于業(yè)主的訴求，正在從事廣告位經(jīng)營的小鄭向記者道出了個(gè)中實(shí)情?！巴俏飿I(yè)公司把小區(qū)內(nèi)的廣告位承包給我們，我們和他們簽訂合同時(shí)，根本不會(huì)問業(yè)主同不同意，我們是渠道公司是花錢拿廣告位的，錢花了廣告位到手就OK了。”小鄭坦言，承包廣告位的事情知道的人越少越好，只需花錢買通小區(qū)物業(yè)的幾個(gè)負(fù)責(zé)人就行，若是知道的人多很有可能會(huì)因?yàn)闃I(yè)主阻力大而沒辦法成功。

　　蘇先生說：“每次問物業(yè)廣告費(fèi)收了多少，用到哪里去了，他們都是支支吾吾說不清楚，讓我們找經(jīng)理，經(jīng)理又避而不談?！边@也從另一個(gè)角度印證了小鄭的話。

　　福州市臺(tái)江區(qū)某小區(qū)的一名物業(yè)工作人員也表示，該小區(qū)的電梯廣告位已經(jīng)一次性承包給了一家廣告公司，具體投放什么廣告由廣告公司決定，“但廣告費(fèi)收入其實(shí)不多”。

　　那么諸如小區(qū)電梯中的廣告位到底值多少錢？記者登錄一家傳媒集團(tuán)的官方網(wǎng)站，找到了該公司電梯廣告投放的相關(guān)報(bào)價(jià)。按照廣告類型來分，電梯轎廂框架刊例價(jià)698元/周/塊（紙張尺寸570mm×420mm）；電梯內(nèi)門貼刊例價(jià)698元/周/部（紙張尺寸370mm×760mm）；電梯轎廂視頻媒體方面，以北京為例，15秒×600次/天刊例價(jià)398元/塊，發(fā)布時(shí)間為1周。該公司網(wǎng)站上注明，電梯廣告投放費(fèi)用依時(shí)間段、地點(diǎn)而定，彈性很大。一般來說，可以在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上至少砍掉40%，收費(fèi)則一般按照周或月來計(jì)費(fèi)。

　　以電梯轎廂框架內(nèi)廣告版砍去60%的保守價(jià)格280元/周/塊估算，一部電梯內(nèi)若裝四個(gè)廣告版一年的收入約為5.3萬元，一棟擁有五個(gè)單元的住宅樓一年僅此項(xiàng)收入就為26.5萬元。

　　家住江西省南昌市紅谷灘某小區(qū)的周女士向記者出示了她所在小區(qū)2015年全年的業(yè)主委員會(huì)收支明細(xì)單，其中廣告收入除卻物業(yè)公司的分成后，共計(jì)9.63萬元。

　　小鄭則透露，由于住戶量、發(fā)展水平等因素各地不同，廣告費(fèi)用也千差萬別，但超過兩棟樓的小區(qū)僅電梯廣告費(fèi)一年收入普遍為數(shù)十萬元，大城市甚至能過百萬。

　　而在各地小區(qū)，當(dāng)記者問到廣告費(fèi)用、用途是否進(jìn)行了公示、業(yè)主是否知情時(shí)，大多數(shù)業(yè)主表示由于沒有成立業(yè)主委員會(huì)，對于這些業(yè)主并不了解。

　　“沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，這些費(fèi)用確實(shí)都由我們物業(yè)來收取，但并不是都進(jìn)了個(gè)人腰包，說我們靠此盈利有些偏頗，因?yàn)檫@筆收入我們主要還是用來彌補(bǔ)公共費(fèi)用的不足?！惫枮I一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人表示。

　　法律專家表示，按照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　一位曾在哈爾濱一家物業(yè)公司工作過的人士告訴記者：“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費(fèi)收入，一部電梯廣告費(fèi)一年有15萬元左右?！奔词乖谫~目上能看到，這筆收入也不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中，因?yàn)榘匆?guī)定這筆收入應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。

　　但關(guān)鍵問題是，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又是如何被花掉的，業(yè)主和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。

　　河南豫龍律師事務(wù)所律師付建表示，小區(qū)內(nèi)公用區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主共有，將小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域改變作為商業(yè)用途使用應(yīng)該提交業(yè)主大會(huì)討論通過，而且小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)作為全體業(yè)主的服務(wù)者應(yīng)該公布收入的使用情況、支配情況及剩余存款，業(yè)主所得收益應(yīng)該用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　專家表示，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布公共收益部分的資金使用情況，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕公布，可以提交業(yè)主大會(huì)，決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　而在實(shí)際情況中，由于業(yè)主委員會(huì)缺乏、相關(guān)監(jiān)管部門權(quán)責(zé)不清執(zhí)法力度不夠以及相關(guān)法律的空白，由此類隱性收入導(dǎo)致的物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛屢見不鮮。

　　“沒有多少物業(yè)公司愿意賬目公示，這是出力不討好的事情。”采訪時(shí)，哈爾濱一家大型物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)公司很清楚，每年需要把具體的收支情況曬一曬，但是不公示也沒有具體的處罰，不少進(jìn)行公示的物業(yè)公司，更像一種作秀，走走過場而已，而且大部分業(yè)主不知道物業(yè)公司每年的收支情況需要公示。

　　哈爾濱一位區(qū)級(jí)物業(yè)辦工作人員向記者透露，物業(yè)公司從服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)定價(jià)到消防占地等方面，涉及數(shù)個(gè)政府管理部門，且很多部門并沒有執(zhí)法權(quán)，一旦物業(yè)違規(guī)，業(yè)主投訴，往往可以針對性地找到對應(yīng)管理部門予以督促，但平日則很難有管理部門進(jìn)行定期的檢查，就算查出問題也無法進(jìn)行處罰糾錯(cuò)。

　　專家認(rèn)為，利用小區(qū)公共部位進(jìn)行經(jīng)營，其收益歸全體業(yè)主所有，這個(gè)毋庸置疑。目前主要問題有兩個(gè)，一個(gè)是物業(yè)企業(yè)在從事經(jīng)營前，應(yīng)當(dāng)征得二分之一以上業(yè)主同意，程序上得合法；另一個(gè)是經(jīng)營的收益應(yīng)當(dāng)公開，具體用項(xiàng)得合法（包括支付部分經(jīng)營費(fèi)用和分配給業(yè)主）。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)，不按規(guī)定用途使用，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)公示收費(fèi)金額，并有權(quán)拒絕其不合法的收費(fèi)。實(shí)踐中，業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，個(gè)人維權(quán)往往成本較高。律師建議，如果條件成熟，最好是成立業(yè)委會(huì)，來維護(hù)小區(qū)業(yè)主共同的合法權(quán)益。

　　周女士說，她所在的小區(qū)于2013年左右成立了業(yè)主委員會(huì)。針對小區(qū)廣告的收入，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司按照《物業(yè)管理費(fèi)條例》中規(guī)定的比例進(jìn)行分配。

　　“有了業(yè)主委員會(huì)，每一年小區(qū)的所有收入，包括廣告收入我們都能及時(shí)掌握，也能更好地進(jìn)行分配，把錢花在維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的公共服務(wù)上，對物業(yè)公司而言，也起到了良好的監(jiān)督作用?！敝芘空f。

　　但由于業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生“相對麻煩”，且大多也不夠規(guī)范，導(dǎo)致許多小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不予認(rèn)可或根本不知情。

　　此外，付建等人表示，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但相關(guān)法律規(guī)定對于管理權(quán)限的劃分、違約責(zé)任的承擔(dān)等問題缺乏明確的規(guī)定，出現(xiàn)問題時(shí)相互推卸，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛不能得到很好的解決。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)聘請的服務(wù)全體業(yè)主的企業(yè)，很多人誤把物業(yè)公司當(dāng)作管理者，其實(shí)物業(yè)公司就是服務(wù)于廣大業(yè)主的服務(wù)企業(yè)，全體業(yè)主要樹立一種觀念，不要把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)成行政管理者。（記者 王君寶）