國土部調研“土地證到期”問題 派人赴溫州指導
來源:新京報
新京報訊 浙江溫州市區部分住宅土地使用權到期后如何續期而引發的爭議，連日來持續引發關注，曾在此前發生過相似事件的深圳、青島，也再次成為焦點。新京報記者昨日獲悉，針對部分城市出現房屋土地使用權到期問題，國土資源部門正積極采取行動，著手調研指導問題的解決。
昨日8時許，國土資源部官方微博發布消息稱：“4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題。”
隨后，新京報記者致電國土資源部，相關工作人員表示，具體辦法會在調研完成后回應。
溫州市國土資源局相關負責人向新京報記者透露，該局已經針對溫州市區一部分因歷史原因劃定使用權為20年的住宅土地，制定了相應的解決對策，但目前只是初步草擬，政策內容需要上報浙江省國土資源廳及國土部后，才能對外公布并實施。
廣東省國土資源廳副廳長涂高坤在接受媒體采訪時表示，廣東目前除了深圳可能會有與溫州類似的情況外，大多住房還遠未到期，是否需要續期繳費尚無定論，具體如何續期還需要等待中央制定政策。
廣東省國土資源廳副廳長李俊祥則表示，現在網絡上熱議的關于溫州、深圳等地的土地使用權年限續期規定，溫州的解釋是一種劃撥土地補辦出讓金的情況，不是續期要交的錢；而深圳則是繳費續期的規定標準。“無論是溫州也好，深圳也好，當地只是做嘗試和試點，地方最多只有建議權，沒有制定權，等國家規定出來了還是得執行國家的。”
昨天上午，中國人民大學民商事法律科學研究中心聯合北京市消費者權益保護法學會，召開住宅建設用地使用權期限屆滿續期法律問題研討會，來自學術界的專家學者，圍繞土地使用權期限屆滿后續期問題進行了討論。
交鋒1
土地續期是否應收費？
溫州、青島、深圳等地出現的因曾經的政策原因而出讓的20年、30年的土地，如今面臨續期，是否收費，是備受關注的爭點。這也是昨天的研討會上，學者們集中討論的問題。
“現在法律已經很明確，土地最高使用期是70年，但是許多地方在出讓時，不是按70年辦的。”著名法學家應松年認為，以此推論，依照法律規定來辦，未按70年期限出讓的土地，續期也就不應該收錢，“到了70年以后怎么處理，就要經過按重大決策程序，嚴格按照法律的程序來辦。”
北京市盛廷律師事務所主任畢文強也認為，不應收費。“我們土地制度里，已經確定了土地出讓金制，是一次性的收取費用，政府其實是透支性的收取了費用，在這種情況下，如果續期以后再續費，對于老百姓不公平。”
中國政法大學教授劉莘認為，應該收取續期的費用。“當初國家按照20年到70年的不同檔次來出讓土地，也就是說，選擇20年期限的，收取的土地出讓金是少的。”劉莘說，如果這部分土地在到期后免費續期到70年，對于當初直接交納70年土地出讓金的人來講是不公平的。
北京航空航天大學法學院教授劉保玉也認為，如果續期是免費的，那么就會有一種可能性，就是開發商在取得土地使用權時，都會選擇購買最短期限，“這樣我們關于土地使用權期限的規定就等于形同虛設了。”
交鋒2
續期費用以何形式收取？
土地使用權到期后如果續期需要收取費用，那么該以怎樣的形式收取？收多少？北京大學法學院教授劉凱湘針對非住宅用地提出了收費建議，“可以稍微補交一部分，不能按照現行的地價來補交當時的地價，應該只是象征性的收取。”他還提出，也可以通過立法來規定補交的出讓金的比例。
中國人民大學法學院副教授朱虎則表示，國家基于一般性的公共服務融資來獲取土地的純收益，擁有出讓權，為了解決特定地塊投資問題，出讓金要一次性繳納。面對使用權到期后的續期收費問題，朱虎更傾向于通過稅收方式來進行，“當然應當是房屋的持有稅，而不是房屋的流轉稅，在這種情況下稅收方式的調節性會更靈活一些。”
交鋒3
產權與地權矛盾如何破？
一面是土地之上的房屋，享受終身所有權，而另一面是房屋之下的土地，其使用權具有期限。當土地所有權到期之時，所形成的尷尬該如何破解？
著名法學家江平指出，就算土地使用期滿自動續期后，業主沒有交費，也仍然有權利居住，政府不能強行收回土地，更不應重新簽訂土地出讓合同。但繼續使用期滿的土地，在房屋轉讓的時候就會出現問題，影響到民事流轉，“但是，這并不會對民事權利影響，在權利上，業主仍然享有房屋所有權。”
劉保玉認為，即使到期沒有續，房屋的所有權依然存在，而且依然是合法存在，“不妨可以將房屋所有權人對國有的土地轉化為一種借用關系。”如果這種情況下，發生了政府因公共利益而征收房屋，只需要付償房屋的價格，不需要折算土地的價值。“如果發生了房屋所有權人的死亡而出現繼承，繼承繳納的有關契稅也只繳納房屋本身殘值的契稅，不需要考慮土地使用權的問題。”劉保玉說。
■ 焦點
深圳發文解釋“到期土地”如何續期
19日晚，深圳市規劃和國土資源委通過官方微博發文解釋了對于土地使用權到期的解決辦法，也成為第一個對“土地撞限”問題公開發聲的城市。
1982年：土地使用權期限最短僅20年
深圳規劃和國土資源委員會表明，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，并且規定了相應用途的土地使用年期，如工業用地30年，商業用地20年，商品住宅用地50年等。
1988年，《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施，條例明確指出，特區國有土地實行有償使用和有償轉讓，有償出讓國有土地使用權可采取協議、招標和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據實際需要確定，但仍不得超過50年。
1994年，《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》再次提出，土地使用權最高使用年限為50年。
1995年：更改最高使用年限為70年
1995年9月15日，深圳修改了《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》，將土地使用權的最高使用年限更改為70年。
1996年，深圳發布《深圳市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告》，規定凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或者其他用地50年。
在1998年9月18日前已簽訂《土地使用權出讓合同書》的，其土地使用年期按以上規定，自出讓合同規定的起始日期推算、順延即可，不須另簽合同或換發《房地產證》，其中需變更產權的，在辦理變更產權手續時確認、順延。
2004年后：續期需補交基準地價35%
隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地（20年）的陸續到期，深圳市首次集中出現了國有土地使用權期滿的問題。
為妥善解決該問題，2004年4月23日，深圳市發布到期房地產續期若干規定，該規定明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。
對于1995年9月18日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。（記者 趙實 李捷）
