房奴們新年福利來了：100萬商貸月供可少還700多元
來源:揚子晚報
2015年，央行進行了5次降息，五年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%。對于絕大多數有房貸的市民而言，降息的福利在次年生效。揚子晚報記者計算，從2016年元旦起，“房奴”的還貸壓力將減輕，20年期的100萬商貸，每月可少還700多元。但理財師提醒，提前還貸未必劃算，需慎重。
央行2015年5次降息
2015年3月1日 金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。
2015年5月11日 金融機構人民幣一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。
2015年6月28日 金融機構一年貸款基準利率下調0.25個百分點至4.85%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2%。 同時針對性地對金融機構實施定向降準。
2015年8月26日 金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%。
2015年10月24日 金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%。
一年五次降息，新的一年房貸利息減少了
2015年，央行共進行了5次降息，五年以上的商業貸款從今年年初執行的基準利率6.15%下調至4.9%，算下來降息之前和之后相差1.25%。假設市民黃先生通過純商業貸款辦理100萬元的房貸，還款期限為20年，按照今年年初6.15%的利率，等額本息的還款方式，黃先生總共將需要支付的利息總額為740267.62元，每月還貸金額為7251.12元；而如果按照4.9%的房貸利率，采取等額本息的還款方式，則黃先生每月的還款金額只要6544.44元，總共的利息支付也降低至570665.72元。比較而言，實行新的基準利率后，總利息支出減少近17萬，每月房貸少還706.68元。
某國有大型銀行的理財經理告訴揚子晚報記者，房貸利率調整的方式有三種，一種是次年調，銀行利率調整后，次年1月1日開始執行新利率；一種是按年度調，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調息；還有一種是次月調息，即在利率調整后的次月執行新的利率水平。理財經理表示，大部分銀行采用第一種方式，次年生效，國家利率調整后，銀行會自動執行新的利率政策，貸款人不必提出申請。
因跨越年度分段計息，1月份月供或不減反增
那么，在銀行執行新的商業貸款基準利率后，房貸就會立刻減少嗎？銀行相關人士表示，并非如此，對于采用等額本息還款的客戶，隨著利率降低，每個月還的貸款數目中本金金額要多，而且逐月增加，對客戶而言，貸款結清前，總利息是減少的，為利好。
銀行個貸部門相關人士介紹，多數銀行房貸還款日為中下旬，由于1月份處于年度分段計息時段，部分客戶1月份貸款月供可能會有所上升。假如每月15日為還貸日，2016年底利息計算方法要分為兩部分，2015年12月15日至31日期間執行舊利率，2016年1月1日至15日才執行新利率，因此，1月份房貸利息下降不明顯，但同時，根據等額本息計算公式重新計算，還款本金卻會上漲，供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以會出現1月份月供“不降反升”的事。
因此，銀行人士建議，客戶1月份最好留意銀行短信通知，在月供還款之前多存些資金，避免出現房貸逾期情況。
要不要提前還貸？未必劃算，最好慎重考慮
隨著年底的到來，各單位的年終獎紛紛發下來，有一些市民在猶豫：有錢了，要不要提前還貸呢？對此，江蘇某國有銀行一位理財師分析，當前各家銀行基本上實行基準利率，如果之前享受的是7折或8.5折利率優惠，提前還貸未必劃算。
銀行理財經理介紹，對于提前還貸，有些銀行會約定交一定比例的違約金，有的銀行會以“是否滿一年”為界，貸款不到一年會收取違約金，一年以后不收取。理財經理介紹，處于還貸初期的客戶，若有好的理財方向，提前還貸還可以，但若處于還款中后期，由于已償還大部分利息，因此提前還貸不劃算。同時，理財師介紹，對于以前買房申請到利率8.5折優惠的市民，打折后的利率為4.165%，低于銀行理財產品的收益水平，因此，如果之前享受7折、8.5折優惠利率或辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸是不劃算的。（記者 李沖）
