深圳規定“釘子戶”不超5% 開發商可申請強征
來源:南方都市報 謝秀鎏
深圳對于城市更新的依賴性在去年已經高達75%，然而，深圳的城市更新進程依然長期處于“拆不動、賠不起、玩不轉”的困境當中。不過這一困局有望得到破解。
8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例（草案稿150731）》顯示，其在維持“政府引導，以市場化運作為主，充分發揮資源市場化配置作用”主導機制的 同時，首次提出了“產權置換按照建筑物使用面積（套內建筑面積）測算，置換比例（即拆賠比）不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿參與權 益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%，則項目實施主體可以申請區政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產并出售給項 目實施主體”等突破性條款。
南都記者于8月10日向深圳市規劃和國土委員會發采訪函求證此事，《草案》真實性未受到否認，但其明確表示，“該《草案》修訂尚屬內部征求意見，未通過人大審定?！睆哪壳暗那闆r看，若該條例一旦通過實施，將是國內首次將城市更新提升至立法高度。
賠償
拆賠比不低于1：1，不高于1：1.3
在 目前的《草案》當中，最引人注目的，是市場呼喚已久的拆賠比標準終于“現身”?！恫莅浮返?1條規定，建筑物產權置換按照建筑物使用面積（套內建筑面積）測算，置 換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地產權置換房產，則按照土地面積乘以經批準的項目建筑容積率的50%的標準測算；土地貨幣補償 按照土地市場評估價計算；建筑物貨幣補償按照建筑物重置的市場評估價計算。
另外，在原有權益的確定方面，原本缺乏第三方介入，因此 對拆除物業的市場價值往往有較大的出入，而《草案》第47條則明確規定，拆除重建類城市更新項目范圍內土地和建筑物的價值應當通過市場評估、協議收購、產權置 換等方式予以確定，并作為權益轉換的基礎，“通過市場評估的，市場機構評估結果應當按照3家評估機構的市場評估值的算術平均值確定?！庇纱藶槌鞘懈乱?了市場化的評估機制。
《草案》規定，在城市更新過程中，項目實施主體應當在項目實施前制定包括權利人及其權益、項目開發總量、權益轉換 參與人、產權置換和貨幣補償標準在內的權益轉換方案。值得注意的是，該方案還應當包含“申請強制征收的補償承諾”，這一條款為接下來的“強制征收”和“強 制售賣”埋下了伏筆。
強征
95%以上可申請強制征收和售賣
于2010年開始實施的《城市更新辦法實施細則》中規定，“市場主體與所有業主簽訂搬遷補償安置協議后，形成單一主體”，方能推動。然而，由于業主利益各有不同，100%的簽約率在過去市場的驗證之中從未成功過。
而在相關法條更為完善的香港，則采用了“多數決”的方式，在大多數業主的利益與小部分業主的利益尋找了一種合法的強制執行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當中，也借鑒了這一模式，《草案》中便詳細制定了“強制征收”和“強制售賣”的條款。
首先，《草案》第58條設置了“收回收購”的條款，該條規定，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人不超過 10%的，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權和建筑物。而對于政府收回、收購土地使用權和 建筑物的，“應當以不低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿受讓的，由政府作為權利主體參與城市更新?！?br />
當不愿參與 權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%時，項目實施主體可以按照經核準的權益轉換方案中強制征收補償承諾，確定征收補償金額并預繳承買價款，申 請區政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產并出售給項目實施主體。這就是“強制征收”的標準。
此外，在少數權利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協議而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內95%以上（含95%）房地產權利的人，可以向項目所在地的區政府申請強制售賣項目范圍內全部房地產。
就強制售賣的實施而言，將采用拍賣的方式實施，以項目范圍內全部房地產的市場評估價為拍賣底價，拍賣底價以三個房地產評估機構評估價的平均價為準。評估費由 強制售賣的申請人預付。擁有項目范圍內95%以上（含95%）房地產權利的人、拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協議的任何一個權利主體以及其他法人和 公民個人均可以依法參與競拍。但是，拍賣不允許以聯合體競拍。
在完成拍賣后，競得人為項目范圍內房地產的單一權利人，其應按本條例的規定組織實施拆除重建類城市更新項目；拍賣流拍的，強制售賣的申請人應當以拍賣底價購買。
釘子戶
可申請行政復議和提起行政訴訟
但是，由于城市更新項目涉及的大量市民利益訴求可能引發風險，區政府在做出強制征收或強制售賣的決定前，應當交由專家委員會評議和進行風險評估。
權利人對于項目所在地區政府做出強制征收或強制售賣的決定不服的，可以依法申請行政復議和提起行政訴訟。
值 得注意的是，市場主體實施拆除的重建類城市更新項目，若有“因不超過5%權利人不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議，且未能實現強制征收”、“不具備 強制售賣的條件，或者權利人未申請強制售賣”、“項目逾期未完成且沒有其他合法補救措施”、“項目實施主體明確放棄”等四種情形之一，便可由項目所在地的 區政府決定收回該項目，并由政府實施，政府可以通過招投標或者委托代建的方式實施。
業界觀點
綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁
明顯在收斂拆賠比大口子
《草案》總的來說是向加快城市更新的方向去的。對于城市而言，不應該以少數人的利益耽擱五六年，影響全市房地產的整體供應量。就具體的條款來看，拆賠比標準是明顯在收斂這兩年拆賠比的大口子，將避免開發商為了轉嫁成本推高房價，拒絕以城市大部分人利益來補償小部分人。
而 強制征收和售賣則體現更強的執行力，如果原來1%的業主不同意都不能動，城市更新幾乎無法推進。現在剛性力度明顯增強，正向政府法規靠攏。以更精確的規 定，向市場釋放信號，來平衡城市、業主、開發商和市民的利益，是可取的，試行之后可能進一步精確。未來人大通過后，抵抗該條例就是違法。
上海市建緯（深圳）律師事務所律師 顏雪明
與上位法沖突難解決問題
看上去，《城市更新條例》的突破主要針對現在住宅類城市更新項目的困境，但我認為它仍然不解決問題。這類項目最大的困境在于一方面政府先從中分走了一塊利 益，理由是更新提高了容積率。允許開發商多建些房子，就拿走一塊蛋糕，豈不是用公權力牟利？然后問題才輪到，開發商希望補償越低越好，而小業主對分配方案 不滿意。但事實上，開發商并沒有能力跟業主進行談判。
從另一個角度來看，強制征收并不是法律概念，因為征收本來就是強制的。即使我 們沒有新的立法的情況下，政府也可以依據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》來進行征收。但為什么無法推進？歸根到底是政府不想惹麻煩，維穩的風險很 大。強制售賣更像是從香港抄過來的制度，可是香港是法院來判定，現在《草案》卻是向政府來申請，政府哪兒有能力來做出這個決定呢？
無論如何，強制征收和售賣終究會對業主的所有權和居住權進行限制和剝奪?，F行《物權法》和《征收與補償條例》的框架內沒有辦法解決的話，與上位法有沖突的地方性法規也很難解決這一問題。
拆賠比
建筑物產權置換按照建筑物使用面積（套內建筑面積）測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3
釘子戶
“釘子戶”不超過10%的，可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權和建筑物。
當“釘子戶”不超過5%，項目實施主體可申請區政府強制征收并出售給項目實施主體。
評估機制
市場機構評估結果等于3家評估機構的市場評估值之和除以3。
