國土部與住建部出臺房地產調控新政
商品房用地可調整為養老用地
來源:法制日報
根據國土資源部與住建部聯合下發的《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱通知），在明確給出房地產及用地調控新政的同時也引發了社會的一些擔憂，國土資源部土地利用司有關負責人今日就其中的一些熱點問題做出解釋。
這位負責人表示，在土地供用過程中，只要堅持集體決策、決策過程公開、決策結果公開等，主動接受社會的監督，就能夠有效防止違規操作。
土地新政：商品住宅用地可做調整
據這位負責人介紹，經過近十年來的高速發展，全國層面住房供不應求的局面已經得到緩解，部分二三線城市房地產用地供應已經超出了城市經濟社會發展的需要，去庫存壓力較大。
這位負責人說，通知首次將住房供應結構、土地供應結構聯動調整，并明確可以將商品住房調整為保障房，將商品住宅用地調整為保障性住房用地、養老服務業等用地。
對于如何判斷房屋和土地的供求過剩？這位負責人表示，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規模超過5年年均供應量的市，縣，可視為供求過剩，應該從嚴控制新增建設用地規模。
他強調，在土地供應時，不搞“饑餓供應”，避免類似2014底突擊供地的現象，從而避免市場成交大起大落。同時要“靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應”，以避免地塊規模過大，超過房地產企業開發能力。他認為，這樣的問題出現后，不僅容易造成住房有效供應延后，阻礙市場供求關系改善，還容易導致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題。
這位負責人說，現階段，土地開發過程中社區醫院、幼兒園、養老用房等配套設施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度上的搭配供應。
土地用途變更：不會引發利益輸送
兩部的通知中規定：“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。”
有業內人士認為，通知的這一規定實際上開了允許土地用途調整的口子，同時，還會帶來相應的地價款補交與退還。由此也引發了人們的擔心。
有評論就提出，土地出讓后改變用途、調整規劃的做法以往是嚴格控制的，開口子會不會造成政府人員和開發商利益輸送等風險？
對此，國土資源部這位負責人說，實施通知的這一規定是有前提的，首先必須是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大”，其次是“已出讓的未開發房地產用地”。
“允許轉型的方向很明確，就是‘國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。’”這位負責人說，只要堅持土地市場已有的一系列好的做法，如集體決策、決策過程公開、決策結果公開等，主動接受社會的監督，就能夠有效防止違規操作，就能避免亂象。
商品房用地轉為保障房要重新核定地價
按照我國土地政策規定，保障房用地的取得通常采取劃撥方式供地，也就是說，不需要繳納土地出讓金。
兩部的通知提出，允許可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應該從有償出讓轉為無償劃撥，土地性質要不要轉回去，地價款如何核算和退還？
對于這樣的疑問，這位負責人說，根據通知要求，將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。
他表示，重新核定土地價款，應該按照新用途，經專業地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續，核發劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協商解決。
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