新華網(wǎng)
2
新華網(wǎng)合肥５月２４日電（記者馬姝瑞、劉曉莉）當房屋出現(xiàn)屋頂或墻面漏水、電梯年久失修、公共區(qū)域設施設備損壞等情況時，每一個普通居民首先想到的是動用住宅專項維修資金。
然而，這一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中卻要面對重重“障礙”，資金使用率、使用效率“雙低”現(xiàn)象突出，一些房屋也因此被阻滯在“應修未修”的狀態(tài)下。
巨額住維資金在“沉睡”
“小區(qū)的電梯失控，想申請使用維修資金，卻遲遲無法獲批！”近日，廣西柳州市柳南某小區(qū)業(yè)主李女士向記者抱怨。根據(jù)相關規(guī)定，除了電梯故障等緊急情況，業(yè)主遇到樓棟天臺漏水、小區(qū)改造公共車位等情況都可以申請維修資金，由于該小區(qū)沒有業(yè)主委員會，導致維修資金申請困難。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，絕大部分業(yè)主根本不了解如何申請使用該筆維修資金，部分人甚至對這筆錢的數(shù)額和使用情況表示質(zhì)疑。看到小區(qū)宣傳欄里物業(yè)貼出的維修電梯所使用的維修資金內(nèi)容，業(yè)主陳明表示不屑：“我都不知道錢就花了，根本沒有什么部門來監(jiān)督。”
公共維修基金，又稱“住宅專項維修資金”，是住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿后，用于維修和更新、改造的專項資金。隨著住宅專項維修資金制度的普及，我國各個城市已經(jīng)歸集起了數(shù)額龐大的維修資金，其總規(guī)模可能已突破萬億元。
然而，在全國范圍內(nèi)，這筆資金的使用率卻并不高，大量資金長期“沉睡”在銀行賬戶中。北京市住建委相關負責人曾公開表示，自１９９８年實行“公維”基金制度以來，截至２０１３年底，北京市的這筆錢累計歸集金額超過３５０億元，但使用額僅約８億元。按此計算，基金使用比例為２．３％。
記者從南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局了解到，自２００９年實施物業(yè)專項維修資金管理辦法以來，該市累計歸集的維修資金已達２０億元左右。具體為：未配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存５５元，已配置電梯的物業(yè)相應交存金額為每平方米７７元。但迄今為止，巨額資金支取比例不足１％。
來自山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳的公開數(shù)據(jù)也顯示，該省公共維修基金使用率也普遍較低，全省部分城市甚至從未使用過。２０１２年該省調(diào)查的１６５個需要維修的住宅項目中，只有９個成功直接申請到了維修資金。
在“應修盡修”的前提下，維修金使用率低似乎可以從一個側(cè)面反映出房屋質(zhì)量依舊可靠，尚不需要“大動干戈”式的修修補補。但事實卻是，許多房屋“應修未修”，并由于制度設計的桎梏，使得維修資金的使用效率并不盡如人意。
按照相關法律規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前若需要使用，應由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議。同時，還必須滿足列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
而在實際操作中，雖然業(yè)主們對維修資金普遍很重視，但對建筑物共有部分承擔義務的意識卻十分欠缺，“事不關己、高高掛起”的現(xiàn)象較突出，使得簽字同意的“保障線”變成了“高門檻”。
南寧市房產(chǎn)資金管理中心相關負責人稱，使用維修資金的難點首先在于“雙三分之二”，由于部分業(yè)主參與公共事務的積極性差，需要業(yè)主簽字表決時非常困難。
同時，許多小區(qū)遲遲未能成立業(yè)委會，且開發(fā)商與前期物業(yè)之間、不同物業(yè)管理公司之間的移交銜接出現(xiàn)問題，導致小區(qū)本身支取維修資金的基礎工作嚴重欠缺，為日后的支取使用增加了更多不確定因素，導致需要動用專項維修資金時卻久拖不決，難解“燃眉之急”。
“目前，合肥市的住宅專項維修資金采取的是五級賬戶管理制，即分為市級、業(yè)委會、園中園、住宅樓以及業(yè)主這些不同層次的賬戶，涉及哪一級就動用哪一級的賬戶，申請主體也可以是業(yè)委會、前期物業(yè)管理、街道社區(qū)等，但無論誰來申請，小區(qū)業(yè)主分戶清冊等各種基本信息、房屋竣工驗收報告、各類設施設備的明細臺賬必須健全，各級的專戶開立工作必須完成。”合肥市物業(yè)專項維修資金管理中心主任方前進告訴記者。
但事實卻是，盡管大家都知道維修資金重要，真正能夠未雨綢繆的小區(qū)還是少之又少，樂觀估計，目前在合肥，僅有不到三分之一的小區(qū)完成了滿足支取維修資金的各項前期準備工作。很多小區(qū)是在發(fā)現(xiàn)需要支用維修資金后，才開始火急火燎地“補功課”，成為支取資金“拖后腿”的主要原因之一。
“以支取維修資金的必要條件之一‘超過保修期’為例，有的小區(qū)在開發(fā)商、前期物業(yè)、更換新物業(yè)的‘幾經(jīng)易手’之后，設施的竣工驗收日期、設備數(shù)量型號根本沒人說得清楚，等到火燒眉毛時才臨時抱佛腳，能不耽誤事嗎？”方前進說。
此外，一些地方雖然成立了專門的維修資金管理中心，但實際上只能承擔“出納”工作，業(yè)務管理、審批審計、繳存支取等核心職能則分散在住建、房管、安全、銀行等多家單位，多頭管理現(xiàn)象突出，支取一次維修資金往往耗時耗力，效率低下。
專家：房屋“養(yǎng)老金”規(guī)范化、便捷化迫在眉睫
為了破解房屋“養(yǎng)老金”使用率低、支取不暢等問題，全國多個城市都進行了制度創(chuàng)新，盡可能低簡化流程，提高資金的使用效率。
如浙江省已出臺新規(guī)，房屋維修方案公示以后，只要建筑物內(nèi)所有權(quán)人不超過１／３的業(yè)主書面提出反對意見，就視為公示同意。合肥市也在探索建立維修資金應急資金，即從維修資金增值部分中單列出一部分，用于小區(qū)緊急狀態(tài)下快速支用。
但更多的專家和業(yè)內(nèi)人士也表示，面對已經(jīng)暴露出的房屋“養(yǎng)老金”使用、支取問題，過度依賴“特事特辦”、開通“綠色通道”并非治本之策，從根本上講，還是要盡快建立住宅專項維修資金更加規(guī)范化、便捷化的管理制度。
方前進表示，眼下，一些早期交付使用的商品房已經(jīng)開始進入維修保養(yǎng)的集中期，而未來１５年－２０年，大量商品房都將進入維保“高峰期”，“要應對將來可能出現(xiàn)的維修資金大量支用情況，現(xiàn)在就要著手通過加強基層培訓、加大宣傳等途徑，調(diào)動主管部門、廣大業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司等多方面的積極性，共同提高工作效率。”
南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長李奇也表示，業(yè)主應重視所在小區(qū)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造問題。出現(xiàn)保修期滿后共用部位、共用設施設備需要維修、更新或改造的情況時，業(yè)主要按照申請物業(yè)專項維修資金的規(guī)定，積極配合物業(yè)管理單位組織的簽字表決，表達自己的真實意愿，這樣才能有效解決好維修資金使用難的問題。
而針對一些地方已經(jīng)暴露的多頭管理、審批繁瑣等情況，合肥學院房地產(chǎn)研究所所長朱德開也建議，應盡快轉(zhuǎn)變政府職能，理順管理機制，特別是要發(fā)揮市場和基層業(yè)主的作用，通過限時辦結(jié)等多種手段提高行政效率，降低管理成本。
