李武平成功代理林某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

【海南海口房地產(chǎn)律師】李武平成功代理林某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

【案情簡(jiǎn)介】20XX年XX月XX日,申請(qǐng)人林某與被申請(qǐng)人海南某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,約定申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)海南XX商業(yè)廣場(chǎng)壹層B-XX號(hào)商鋪。合同簽訂后,申請(qǐng)人依約將總購(gòu)房款一次性付清給被申請(qǐng)人.但是被申請(qǐng)人未能辦妥申請(qǐng)人所購(gòu)商品房的房產(chǎn)權(quán)證，遂發(fā)生糾紛。林某委托海南正凱律師事務(wù)所李武平律師代理此案，經(jīng)過(guò)李武平律師的努力，通過(guò)和解的方式，林某成功退房并取回購(gòu)房款，本案圓滿結(jié)案。

【李武平律師評(píng)析】

本案中主要涉及到商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除問(wèn)題以及違約金如何支付的法律問(wèn)題。

一、合同解除。本案中，由于被申請(qǐng)人的原因?qū)е律暾?qǐng)人逾期未能取得涉案商鋪的產(chǎn)權(quán)證，被申請(qǐng)人已構(gòu)成違約。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》符合法定解除條件。

二、違約責(zé)任。本案中，合同約定的違約金低于實(shí)際損失，違約金額不對(duì)等。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，申請(qǐng)人依法有權(quán)請(qǐng)求調(diào)整違約金。

【仲裁結(jié)果】        

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調(diào)解書(shū)

(XXX)海仲調(diào)字第XX號(hào)

申請(qǐng)人:林XX

委托代理人:李武平,海南正凱律師事務(wù)所律師.

被申請(qǐng)人:海南XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司.

?？谑兄俨梦瘑T會(huì)(以下簡(jiǎn)稱?？谥俨梦?根據(jù)申請(qǐng)人林XX提交的《仲裁申請(qǐng)書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的仲裁條款,于XX年XX月XX日受理了申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人海南XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱XX公司)之間的“商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”案.

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調(diào)解結(jié)果

1、申請(qǐng)人將海南XX商業(yè)廣場(chǎng)壹B-XX號(hào)商鋪退回給被申請(qǐng)人,被申請(qǐng)人將申請(qǐng)人已支付的購(gòu)房款XXXXXXX元及辦證費(fèi)用XXXXX元共計(jì)XXXXXXX元退還給申請(qǐng)人.

2、被申請(qǐng)人應(yīng)在XX年XX月XX日以前分兩次將XXXXXX元退還給申請(qǐng)人.第一次付款時(shí)間為XX年XX月XX日前,付款為總額的60%,即XXXXXX元;第二次付款應(yīng)在申請(qǐng)人協(xié)助被申請(qǐng)人到房管局辦理備案撤銷(xiāo)登記手續(xù)后,于20XX年X月XX日支付總額的40%,即XXXXXXX元.

3、若被申請(qǐng)人未按時(shí)(申請(qǐng)人必須在第二次付款前協(xié)助被申請(qǐng)人在房管局將備案撤銷(xiāo)登記手續(xù)辦理完畢)全部退回購(gòu)房款項(xiàng),除仍按原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》繼續(xù)履行權(quán)利義務(wù)外,被申請(qǐng)人另支付給申請(qǐng)人違約金XXXXXX元.

本調(diào)解書(shū)自簽收之日起發(fā)生法律效力.