一、概念：
“產權式酒店”，是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。產權式酒店是買斷產權而不僅僅是買斷時段，即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者，這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經營獲取投資回報，從經營利潤中分紅。有的還可獲得酒店贈送的一定期限的免費居住權。
二、優勢：
投資產權式酒店具有以下眾多的優勢，與傳統的住酒店以及傳統的房地產投資有著本質的區別：
1.擁有產權，可自由買賣；
2.委托酒店管理公司統一經營，投資方便、省心；
3. 管理公司根據協議以固定值給予回報，業主收入具有穩定性、較高的回報率；；
4.享受免費入住權、酒店消費卡等五星級酒店擁有的全部服務。
海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨特性、不可復制性和唯一性，是海南旅游房地產業長期穩定發展的基礎。
海南海岸線長達1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟；海南陽光明媚，綠樹成蔭，空氣清新；海南擁有亞洲至今保存最為完整的熱帶雨林，擁有尖峰嶺、五指山、七仙嶺等眾多山脈和原始森林，森林覆蓋率高達51.8%，空氣負離子密集，為全國之最。海南島溫泉資源十分豐富，瓊海、萬寧都是全國著名的溫泉之鄉。2002年聯合國教科文組織對全球150個城市空氣質量評選，三亞、海口分別名列第二和第五。另據中國環境監測總站的報告，按生物豐度、植物覆蓋、水網密度、土地退化和污染負荷等5項指數評價，海南島的環境質量在全國名列第一，被譽為“一個未受污染的長壽島”和“天然氧吧”。這是海南的資源優勢，也是有別于其他省份不可復制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復制的自然資源，奠定了海南旅游房地產業和酒店業發展的基石，吸引著眾多的國內外投資者。
海南新一屆省委堅持建設更加開放的國際旅游島，大力推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設，使海南島“度假天堂”的地位顯現，成為國內最理想的“第二居住地”和“養老基地”，吸引了越來越多的島外人士來度假和置業，有效拉動了海南的旅游房地產開發和高端酒店建設以及產權式酒店的發展：
三、現狀存在的問題
1.價格偏高。據了解, 目前國內產權酒店標準間一般標價20 萬元到 40 萬元之間。如果按照國際市場分時度假產品的平均首付 8 000 美元計算, 目前國內產權酒店首付相當于人民幣6 萬多元。就我國居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數不具備購買能力。
2.受限很多。國內大多數產權酒店規定, 業主應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期, 這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異, 規定顯得缺乏靈活性。
3.使用年限。產權酒店大多是商住性質，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價格買的卻是40年的使用權，這當中的利益計算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。
4.市場無序。產權酒店發展商大多盲目跟進, 項目倉促上馬, 資金實力不足, 前期大力炒作, 但工程進度和后期配套服務跟不上。
5.缺乏規范。目前國家相關管理部門對分時度假產品性質尚未做出明確界定, 相關部門也沒有出臺針對產權酒店的法律法規。這造成了傳統方式的分時度假產品由于在銷售環節上存在問題和部分不法經營者的搶先進入, 影響了市場健康發展。
四、投資產權式酒店的法律風險防范
國家尚無產權式酒店行業專門法規，終端投資者（業主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《民法通則》等法律法規及有關司法解釋。產權式酒店主要涉及房屋買賣合同法律關系、房屋租賃合同法律關系兩個法律關系，
（一）房屋買賣合同法律關系
投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發商的主體資格（如營業執照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。
（二）房屋租賃合同法律關系
投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而等）
下面僅粗略的分析一下投資產權式酒店的法律風險防范。
（一） 慎簽合同
投資者在合同訂立以前要詳細的了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況；土地使用性質、用途和年限；建設規劃、抵押等情況。不要輕易相信房地產開發商的承諾。許多開發商的目的并不是為了發展旅游業，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發商是沖著炒樓而來，一幢產權酒店往往經過數家開發商炒作，而不是針對最終客戶需求開發的。其直接后果就有可能造成一大批“爛尾”工程，讓許多投資者被“套牢”。 投資者在選擇投資產權式酒店項目時需要格外謹慎，開發商的資質和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。
投資者在簽訂購買產權式酒店合同時, 一定要對其中的法律風險分析清楚, 擬訂合理全面的合同條款來規避法律風險、保障權益，明確產權、約定房產證的辦理時間及違約條款。建議委托律師律師審查。
投資者在與開發商委托的酒店管理公司簽訂委托經營合同或租賃合同時, 要對經營管理、財務核算、收益分配等各個環節進行規定, 尤其需要明確房屋權屬, 以有效規避風險。建議委托律師律師審查。
（二）要求開發商引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保
引入專業擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保，為房產投資人加上一道“保險”。
擔保機制是否完善是投資者能否獲得穩定收益的關鍵所在。所以，在投資前期一定要了解是由誰提供的擔保？擔保公司的資金實力如何？另外，還應特別關注擔保形式是什么？因為，擔保分為一般責任擔保和連帶責任擔保。兩種不同的擔保方式所反應出的對投資人的利益保障也是不一樣的。如果是一般責任擔保，當債務人（開發商）無法向債權人（業主）償還債務時，債權人需先向法院提起訴訟，勝訴之后，如果債務人仍不能償還債務，可以向保證人即擔保公司主張權利；如果是連帶責任擔保，那么，當債務人無法償還債權人的債務時，債權人可以選擇起訴，也可以選擇直接向保證人主張權利。除此之外，還應注意擔保的內容是什么？因為，有的只保本金，有的只保收益，當然，也有收益和本金都保的。
仍以“第一城”為例，由“中信國安集團”以150億的資金為其作擔保，給人的感覺是相對較安全的，并且，其擔保形式為“全程連帶責任擔保”，擔保內容包括本金和收益。基于此，業界普遍認為，在同類產品中，“第一城”的擔保機制應該算是比較健全的。
三）建立完善的退出機制
投資者在投資產權式酒店時擔心如果酒店的經營狀況不佳，無法收到合同約定收益，投資者將面臨“雞肋”的狀況，即：繼續持有產權將持續虧損或陷入與經營者的糾紛之中；想要退出，卻無法以合適的價格賣出。
專家提醒，所投資的物業有沒有完善的退出機制，對于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續投資的話，能否“全身而退”的問題。比如“第一城”以10萬元為一個投資單位，最低投資期限為3年；“中欣戴斯酒店”以6萬元為一個投資單位，投資期限為2年。以上兩個項目如果投資期滿，投資者可以等值轉售給經營公司。所以，相對而言，還是比較安全的。但市場上不乏一些同類項目，不僅投資期限較長，10～20年不等，而且也沒有很好的退出機制，對于這類項目，建議大家投資時要提高警惕。
（四）投資者設立業主委員會
產權式酒店的物業管理不同于一般的住宅，其用途是商業經營，且經營者與所有者分離，又經營者眾多、分散、不具備經營專業知識，單個業主與開發商、經營者相比都處于弱勢地位，因此，投資者非常有必要成立一個業委會或類似的機構，保管物業方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金，可隨時要求查看經營資料、
“高收益”與“高風險”總是相伴相生的，只有防范“高風險”才能使“高收益”成為可能，因此，建議投資者或擬投資產權式酒店這個行業的人最好在投資之前，綜合考慮經營風險、法律風險和金融風險等諸多風險，多向專業人士咨詢。
