律師擔任房地產項目法律顧問中的工作

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來源：互聯網

　立項申請與審批是房地產開發最初的法律程序，只有經過立項審批才能進行后面的各種程序，房地產開發商的經營目標才有可能成為現實。在此階段，項目法律顧問應依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、地方性城市建筑規劃管理辦法、城市規劃條例等對開發商所選定地塊的合法性、可操作性進行考證，并提供法律意見;審查各項報批程序中的申報文件;起草、審查與設計單位簽訂的委托設計合同，確定與設計者的法律關系;保障項目用地的合法、有效。以已開發使用的城鎮國有土地為例，項目法律顧問應按以下基本步驟提示開發商注意：

　　(一)項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商應向規劃部門申報規劃要點。

　　(二)項目建議書批復后，開發商應向規劃部門申報項目選址、定點。

　　(三)在規劃部門下發選址規劃意見通知書后，根據規劃部門對項目用地的詳細意見和下達的規劃設計條件由開發商完成方案設計，并報規劃部門審定。

　　(四)根據審定的設計方案，可以編制初步設計和施工圖。

　　(五)向土地及拆遷部門征詢有關用地及拆遷安置意見后，可以向規劃部門申請建設用地規劃許可證。

　　(六)在項目列入年度計劃后，申辦開工手續前，申領建設工程規劃許可證，該證是開工手續的必備文件。

　　(七)申領房地產開發項目手冊，開發商應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在該手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

　　無論開發商決定采用哪種融資方式，都需要與他方通過合同形式確定一種債權債務關系，而這種關系的確立，項目法律顧問應為開發商把關，盡量降低各種風險。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》以及金融機構有關規定，在以下方面協助開發商進行合法融資活動：

　　(三)以申請銀行(或銀團)****作為融資方式的開發商，應協助其制定****方案、編制有關文件。

　　(四)以聯合開發房地產作為融資方式的開發商，無論其選擇采用合作模式、合伙模式還是組建項目公司模式，都應協助其評價投資人，嚴格把握合法性參與談判，合理分配投資所得，協助編制融資文件、聯營協議。

　　房屋拆遷處于建設項目的前期工作階段。開發商在依法取得土地使用權后，可申辦拆遷許可證，實施拆遷工作。在此階段，開發商需要與眾多原房屋產權人處理原有房屋拆遷事宜，簽訂拆遷補償協議、拆遷安置協議。這些工作涉及到大量法律性、政策性很強的問題，需要律師介入或由律師直接處理。作為項目法律顧問應當遵照《城市房屋拆遷管理條例》、地方性拆遷管理條例、實施細則等按以下程序協助開發商開展拆遷工作：

　　(二)發放拆遷許可證后，應將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告形式予以公布。

　　(三)憑拆遷通知，向有關機關或個人核查被拆遷房屋產權情況、使用情況及租賃情況。向公安部門申請凍結戶口。向房產管理部門申請暫停辦理拆遷范圍內房屋的全部新建、改擴建、買賣、租賃、抵押、交換等房地產業務。

　　(四)起草或審查補償、安置協議，與被拆遷人簽訂補償、安置協議。

　　(五)處理可能發生的因拆遷糾紛引發的行政、司法程序。

　　(一)依據建設部下發的《工程建設項目招標代理機構資格認定辦法》審查招標代理機構是否符合規定條件。

　　(二)協助開發商起草和代理簽訂與招標代理機構的委托書協議。

　　(四)作為招標人的代理人參加標前會、開標會，協助定標。

　　(五)審查投標人資格，審查投標人提供的文件、資料是否符合招標文件的實質性和程序性要求。

　　(六)草擬、審查招標工程承包合同。

　　(七)協調、處理在建設工程招投標過程中與招標代理機構、投標人之間發生的爭議。

　　(二)在建設工程施工合同履行階段，項目法律顧問應當依據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《工程項目建設管理單位管理暫行辦法》等法律、法規、部門規章，做好以下工作：

　　(三)竣工驗收階段，項目法律顧問應依據《建設工程質量管理條例》、《建設項目(工程)竣工驗收辦法》完善建設工程最后的收尾工作。