宅基地轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)方向性誤解國土資源部副部長胡存智澄清城里人購買宅基地不受法律保護(hù)

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　　□法制日報(bào)記者郄建榮

　　黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出,“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。”11日,國土資源部黨組成員、副部長胡存智明確表示,農(nóng)村宅基地制度改革的方向是進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能,賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,而不是指宅基地可以自由買賣。

　　宅基地改革將逐步擴(kuò)大權(quán)能

　　談及農(nóng)地改革的基本邏輯和底線,胡存智表示,落實(shí)十八屆三中全會關(guān)于包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度改革的要求,必須堅(jiān)持集體所有制、用途管制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益四個(gè)重要原則。

　　他介紹說,首先,農(nóng)村土地管理制度改革的根本目標(biāo)是要健全和維護(hù)我國基本的土地制度,平等保護(hù)兩種所有權(quán),建立起適合我國市場經(jīng)濟(jì)要求的各種土地要素有序流動(dòng)、平等交換、合理利用的土地市場。其次,改革的出發(fā)點(diǎn)是要維護(hù)好農(nóng)民集體的土地權(quán)益,使農(nóng)民的宅基地權(quán)利得到切實(shí)的保護(hù),增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

　　胡存智認(rèn)為,解決農(nóng)村宅基地的問題,首要的是切實(shí)保障宅基地的用益物權(quán),針對現(xiàn)在農(nóng)村宅基地在使用、管理方面存在的問題,完善好宅基地管理制度,同時(shí)要探索宅基地上的農(nóng)民住房的財(cái)產(chǎn)性收益的路子,因此,三中全會《決定》提出要選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥地推動(dòng)農(nóng)民住房抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓,我們要根據(jù)這個(gè)要求做好有關(guān)工作。

　　他說,目前在農(nóng)民宅基地的權(quán)利中,占有和使用的權(quán)利已經(jīng)得到了充分體現(xiàn),但收益權(quán)未能充分顯現(xiàn)。所以,下一步對宅基地制度的改革,就是要在保障宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能,使農(nóng)民能夠獲得更多財(cái)產(chǎn)性收益。

　　宅基地使用存在四大問題

　　談及當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用方面存在的主要問題時(shí),胡存智沒有回避,指出了四大“病灶”:一是宅基地取得和分配上存在問題,規(guī)劃和計(jì)劃落實(shí)不夠,導(dǎo)致農(nóng)村宅基地布局散亂,宅基地分配有時(shí)得不到保障。二是在宅基地管理上對節(jié)約集約用地促進(jìn)不夠,導(dǎo)致粗放利用,存在一戶多宅、超標(biāo)占地的情況。三是在宅基地用益物權(quán)上保障不足和權(quán)能不足并存。一方面,宅基地被實(shí)際賦予的權(quán)能還不夠,目前只有使用的權(quán)利,因此也出現(xiàn)了超越權(quán)能的問題,比如亂出租、違章搭蓋等。另一方面,在一些征地過程中也存在對農(nóng)民宅基地用益物權(quán)保障不足等。四是在宅基地退出方面存在問題,退出機(jī)制還不夠健全,因此形成大量空心村、閑置地,導(dǎo)致用地不合理。

　　他說,當(dāng)前宅基地管理要做好三方面工作:一是要完善宅基地的取得和分配制度,使其更加合理、規(guī)范；二是要完善宅基地管理制度,促進(jìn)宅基地的節(jié)約集約使用,同時(shí)保障宅基地用益物權(quán)；三是要建立健全宅基地退出制度,使宅基地的利用更加合理。

　　宅基地抵押擔(dān)保須慎重

　　宅基地轉(zhuǎn)讓是否意味著城里人可以去農(nóng)村買宅基地?對此,胡存智特別強(qiáng)調(diào),這是對農(nóng)村土地管理制度改革的方向性誤解。按照我國現(xiàn)行法律制度,農(nóng)村宅基地是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民所分配用于建房的土地。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無論是購買還是以其他方式使用占有農(nóng)村宅基地,都是違反法律的,不受法律保護(hù)。

　　針對《決定》提出“選擇若干地區(qū)試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民宅基地抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓”,他認(rèn)為,這件事必須要慎重,通過試點(diǎn)來穩(wěn)妥推進(jìn),具體來說要考慮好四方面問題:第一,改革的根本出發(fā)點(diǎn)是為了探索增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的路子,不是為了解決建設(shè)用地指標(biāo),也不是為了滿足城市建設(shè)用地的需要。第二,農(nóng)民住房的抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓中,轉(zhuǎn)讓會明顯涉及相關(guān)的土地問題,其中涉及經(jīng)濟(jì)問題和相關(guān)問題要慎重處理好。第三,宅基地抵押擔(dān)保非常值得探索,但是一旦抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓后,農(nóng)民是否有切實(shí)的住房保障,這方面主要涉及社會問題,因此要慎重。另外,抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓過程中,還會遇到房地一體化問題,房屋轉(zhuǎn)出去了,轉(zhuǎn)給誰了,誰來接受,在法律上宅基地使用有明確的規(guī)定,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能使用宅基地,所以還要處理好相應(yīng)的法律關(guān)系。

　　胡存智介紹說,目前,農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記率達(dá)到了97%。與此同時(shí),今年開始我國全面開展包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作。

　　“通過確權(quán)登記頒證把農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地進(jìn)行完整的產(chǎn)權(quán)確認(rèn),為宅基地管理和宅基地用益物權(quán)保障奠定好基礎(chǔ)。”他表示。

　　宅基地違法量大面廣

　　針對目前我國涉及宅基地的違法用地案件較多的現(xiàn)狀,胡存智解釋說,以2010年土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查為例,廣西、貴州、甘肅等地農(nóng)民建房違法用地,宗數(shù)比例高達(dá)50%至80%,但面積只占全部違法用地面積的15%至20%,這說明宅基地違法數(shù)量大面積廣,但面積總量并不多。

　　胡存智分析說,“雖然造成違法的原因是多方面的,這也要求我們加強(qiáng)管理,改進(jìn)和完善現(xiàn)在的制度,在用地指標(biāo)和規(guī)劃上給予傾斜,使得宅基地的取得和分配有更多保障,從源頭減少違法多發(fā)的趨勢。”

　　據(jù)了解,目前國土資源部已經(jīng)明確規(guī)定各地要拿出不少于5%的用地指標(biāo)用于農(nóng)村宅基地使用和建設(shè)。胡存智透露說,該部近期正在研究準(zhǔn)備出臺農(nóng)村宅基地有關(guān)政策措施,考慮采用“先用后核銷”的辦法,以保證宅基地做到“應(yīng)保盡保”。即在宅基地管理制度健全、“兩圖一表”管理措施到位、完成了農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記發(fā)證的地方,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際需求,按照申請條件和用地標(biāo)準(zhǔn)批放宅基地,在用地計(jì)劃指標(biāo)上先“記賬”,到年底進(jìn)行匯總,上報(bào)核銷已使用的指標(biāo),確保宅基地使用得到切實(shí)保障。

　　本報(bào)北京12月12日訊