避免問責 二線城市“跟風”表態出新政

編者按：緊隨4大一線城市出臺房地產行政調控，過去的一周內有約10個二線城市同步跟進了調控加碼。這一切政策變動與強調深入改革讓市場起決定性作用的三中全會相隔僅僅兩周，直接原因是各地完成全年房價調控目標壓力重重。但分析二線城市出臺的調控政策內容亦有不同，但相同的是本輪調控更加重視房地產市場長效機制的建立。隨著政策的落地執行，樓市有望回歸平穩的預期或可實現。

　　■本報記者 葉青 北京報道

　　繼一線城市相繼出臺調控政策后，從11月22日起不到一周時間，武漢、廈門、南昌、沈陽、南京、杭州、長沙、福州8個二線城市亦相繼出臺了調控新政。

　　“現在已經到了問責的時間點，很多地方沒有實現年初的房價調控目標，必須采取些措施，遏制房價過快上漲的勢頭，同時也是對中央政策支持的一個表示。”中國社會科學院城市與房地產經濟研究室副主任倪鵬飛在接受中國房地產報記者采訪時坦言。

　　“主要是一線城市調控政策出來之后，個別二線城市跟進，對其他城市地方政府有一些壓力，這更多是一種政治上的考慮，避免落下地方政府不作為的話柄。現在已出臺的這些政策力度都不是很強，象征意義更大。”對各地密集出臺的調控政策，克而瑞研究中心研究員楊晨青認為，接下來的兩周將是地方政府調控政策頻出的一個時間段，“大一點的省會城市都有可能會跟進”。

　　“這一輪調控最大的特點就是城市間的政策差異化以及政策內容上的控、放結合，不再像過去一刀切，現在根據不同城市的樓市表現，分散決策、區別對待。這一屆政府有一些新的思路，這也是一種調控的創新改革。”中國房地產研究會副會長顧云昌在接受中國房地產報記者采訪時指出。

　　政策差異化

　　國家統計局隨后公布的《10月70城市住宅銷售價格變動情況》加快了二線城市出臺新政的節奏。報告顯示，多個二線城市新建商品住宅價格同比增幅亦超過10%這一樓市熱度的衡量線。

　　從具體內容上看，二線城市的調控新政幾乎是照搬了一線城市的模板，但由于各個城市間情況各異，力度與細節上有著些許差異。

　　相比限購、限貸政策的調整，直接介入新盤定價環節的預售證管控無疑是最立竿見影的舉措。二線城市中，除沈陽未在新政中明確提及限價外，武漢、南京等其他7個城市均強調要對預售證進行管控。在楊晨青看來，沈陽也未必就會舍棄此一利器，“沈陽今年前三季度商品住宅均價漲幅為13%，而當地近3年人均可支配收入年均增幅僅為8%，在實際執行過程中，沈陽恐怕也無法脫離預售證管控的潮流”。

　　在限購方面，二線城市基本是在一線城市基礎上做了跟進。武漢、南昌、沈陽、福州對非本地戶籍居民的購房條件做了小幅提升，繳稅年限從之前的1年增加到2年，南京、長沙、廈門、杭州在此問題上則維持原狀。克而瑞研究中心在一線城市的實際執行效果的調查顯示，其對市場需求規模的影響相當有限。在福州，這一條款似乎更可以忽略不計。據了解，福州的調控未涵蓋閩侯、長樂等縣（市），這些縣市的房價也沒有納入福州的統計之中，而實際上，閩侯成交比例正不斷上升，甚至已占到福州成交量半壁江山以上。

　　限貸是樓市調控中最常運用的金融手段。沈陽明確提出將二套房貸款比例提升到6.5成，政策力度相比一線城市的7成略有降低，武漢、廈門、南昌、南京、杭州、長沙的新政中則僅提出要加緊研究提升二套房首付比例，并未做出具體部署。但南京、杭州的人民銀行地方支行隨即發布了通知，要求二套房貸的首付比例不得低于7成，預計其他幾個城市也將很快有具體方案出臺。而鮮見的是，福州未提及限貸舉措。

　　“現在中央不出統一政策，調控思路和方法上都發生了變化，而各地市場的差異化必然對應政策的差異化。”顧云昌對各地新政的不同如此分析。在顧云昌看來，政策差異化不僅僅是徐州的放松與南京的收緊之間的差異，亦是同向政策中的細節與力度的因地制宜。

　　控、放結合

　　在各地新政中，除了限購、限貸及預售證管控等短期行為外，增加住宅用地供應量和推進保障房建設等中長期市場管理措施成為普遍被提及的內容，廣州、武漢等城市甚至對2013年、2014年住房用地供應規模做了詳細的目標規劃，這在往年是極其罕見的，“在宅地供應上做加法已成為大家的一個共識。”中國房地產學會副會長陳國強指出。

　　而在顧云昌看來，相對于限購限貸的控需求，增加住宅用地和推進保障房建設的放供應更能解決根本問題。“保持房價的平穩主要在于供求總量的平衡、結構的合理，一方面要控，另一方面更重要的是放。”顧云昌同時指出，這樣的長效舉措不是短期內就能建立起來的，“長效機制需求和短期調控結合起來。三中全會可以明顯看出來，現在更強調長效機制的建立，行政手段會減少”。

　　不僅是顧云昌，這種“放”的舉措得到了業界的普遍認可。陳國強指出，對于房地產市場，現有的單一以房價為考核指標的合理性是一個需要考量的問題，“保障房建設的情況、實際社會供應量、年度的用地落實情況如何等都應該作為衡量工作的一部分”。

　　然而，即使新政控、放雙管齊下，至年終交成績單的節點也僅剩一個月時間，多位接受記者采訪的業內人士均認為，一線城市已恐難完成年初房價調控的既定目標，而部分二線城市或還有望完成，“武漢10月房價同比上漲了11%，對這樣的城市壓一壓還是很有必要的，壓一下就完成目標了，但一二線城市房地產市場量穩價漲的趨勢不會因為當前的地方新政而出現實質上的拐點。”楊晨青說。