避免問責(zé) 二線城市“跟風(fēng)”表態(tài)出新政

編者按：緊隨4大一線城市出臺(tái)房地產(chǎn)行政調(diào)控，過去的一周內(nèi)有約10個(gè)二線城市同步跟進(jìn)了調(diào)控加碼。這一切政策變動(dòng)與強(qiáng)調(diào)深入改革讓市場起決定性作用的三中全會(huì)相隔僅僅兩周，直接原因是各地完成全年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)壓力重重。但分析二線城市出臺(tái)的調(diào)控政策內(nèi)容亦有不同，但相同的是本輪調(diào)控更加重視房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立。隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)的預(yù)期或可實(shí)現(xiàn)。

　　■本報(bào)記者 葉青 北京報(bào)道

　　繼一線城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策后，從11月22日起不到一周時(shí)間，武漢、廈門、南昌、沈陽、南京、杭州、長沙、福州8個(gè)二線城市亦相繼出臺(tái)了調(diào)控新政。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)到了問責(zé)的時(shí)間點(diǎn)，很多地方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)年初的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，必須采取些措施，遏制房價(jià)過快上漲的勢頭，同時(shí)也是對中央政策支持的一個(gè)表示。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言。

　　“主要是一線城市調(diào)控政策出來之后，個(gè)別二線城市跟進(jìn)，對其他城市地方政府有一些壓力，這更多是一種政治上的考慮，避免落下地方政府不作為的話柄。現(xiàn)在已出臺(tái)的這些政策力度都不是很強(qiáng)，象征意義更大。”對各地密集出臺(tái)的調(diào)控政策，克而瑞研究中心研究員楊晨青認(rèn)為，接下來的兩周將是地方政府調(diào)控政策頻出的一個(gè)時(shí)間段，“大一點(diǎn)的省會(huì)城市都有可能會(huì)跟進(jìn)”。

　　“這一輪調(diào)控最大的特點(diǎn)就是城市間的政策差異化以及政策內(nèi)容上的控、放結(jié)合，不再像過去一刀切，現(xiàn)在根據(jù)不同城市的樓市表現(xiàn)，分散決策、區(qū)別對待。這一屆政府有一些新的思路，這也是一種調(diào)控的創(chuàng)新改革。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)指出。

　　政策差異化

　　國家統(tǒng)計(jì)局隨后公布的《10月70城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》加快了二線城市出臺(tái)新政的節(jié)奏。報(bào)告顯示，多個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比增幅亦超過10%這一樓市熱度的衡量線。

　　從具體內(nèi)容上看，二線城市的調(diào)控新政幾乎是照搬了一線城市的模板，但由于各個(gè)城市間情況各異，力度與細(xì)節(jié)上有著些許差異。

　　相比限購、限貸政策的調(diào)整，直接介入新盤定價(jià)環(huán)節(jié)的預(yù)售證管控?zé)o疑是最立竿見影的舉措。二線城市中，除沈陽未在新政中明確提及限價(jià)外，武漢、南京等其他7個(gè)城市均強(qiáng)調(diào)要對預(yù)售證進(jìn)行管控。在楊晨青看來，沈陽也未必就會(huì)舍棄此一利器，“沈陽今年前三季度商品住宅均價(jià)漲幅為13%，而當(dāng)?shù)亟?年人均可支配收入年均增幅僅為8%，在實(shí)際執(zhí)行過程中，沈陽恐怕也無法脫離預(yù)售證管控的潮流”。

　　在限購方面，二線城市基本是在一線城市基礎(chǔ)上做了跟進(jìn)。武漢、南昌、沈陽、福州對非本地戶籍居民的購房條件做了小幅提升，繳稅年限從之前的1年增加到2年，南京、長沙、廈門、杭州在此問題上則維持原狀。克而瑞研究中心在一線城市的實(shí)際執(zhí)行效果的調(diào)查顯示，其對市場需求規(guī)模的影響相當(dāng)有限。在福州，這一條款似乎更可以忽略不計(jì)。據(jù)了解，福州的調(diào)控未涵蓋閩侯、長樂等縣（市），這些縣市的房價(jià)也沒有納入福州的統(tǒng)計(jì)之中，而實(shí)際上，閩侯成交比例正不斷上升，甚至已占到福州成交量半壁江山以上。

　　限貸是樓市調(diào)控中最常運(yùn)用的金融手段。沈陽明確提出將二套房貸款比例提升到6.5成，政策力度相比一線城市的7成略有降低，武漢、廈門、南昌、南京、杭州、長沙的新政中則僅提出要加緊研究提升二套房首付比例，并未做出具體部署。但南京、杭州的人民銀行地方支行隨即發(fā)布了通知，要求二套房貸的首付比例不得低于7成，預(yù)計(jì)其他幾個(gè)城市也將很快有具體方案出臺(tái)。而鮮見的是，福州未提及限貸舉措。

　　“現(xiàn)在中央不出統(tǒng)一政策，調(diào)控思路和方法上都發(fā)生了變化，而各地市場的差異化必然對應(yīng)政策的差異化。”顧云昌對各地新政的不同如此分析。在顧云昌看來，政策差異化不僅僅是徐州的放松與南京的收緊之間的差異，亦是同向政策中的細(xì)節(jié)與力度的因地制宜。

　　控、放結(jié)合

　　在各地新政中，除了限購、限貸及預(yù)售證管控等短期行為外，增加住宅用地供應(yīng)量和推進(jìn)保障房建設(shè)等中長期市場管理措施成為普遍被提及的內(nèi)容，廣州、武漢等城市甚至對2013年、2014年住房用地供應(yīng)規(guī)模做了詳細(xì)的目標(biāo)規(guī)劃，這在往年是極其罕見的，“在宅地供應(yīng)上做加法已成為大家的一個(gè)共識(shí)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)指出。

　　而在顧云昌看來，相對于限購限貸的控需求，增加住宅用地和推進(jìn)保障房建設(shè)的放供應(yīng)更能解決根本問題。“保持房價(jià)的平穩(wěn)主要在于供求總量的平衡、結(jié)構(gòu)的合理，一方面要控，另一方面更重要的是放。”顧云昌同時(shí)指出，這樣的長效舉措不是短期內(nèi)就能建立起來的，“長效機(jī)制需求和短期調(diào)控結(jié)合起來。三中全會(huì)可以明顯看出來，現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)長效機(jī)制的建立，行政手段會(huì)減少”。

　　不僅是顧云昌，這種“放”的舉措得到了業(yè)界的普遍認(rèn)可。陳國強(qiáng)指出，對于房地產(chǎn)市場，現(xiàn)有的單一以房價(jià)為考核指標(biāo)的合理性是一個(gè)需要考量的問題，“保障房建設(shè)的情況、實(shí)際社會(huì)供應(yīng)量、年度的用地落實(shí)情況如何等都應(yīng)該作為衡量工作的一部分”。

　　然而，即使新政控、放雙管齊下，至年終交成績單的節(jié)點(diǎn)也僅剩一個(gè)月時(shí)間，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，一線城市已恐難完成年初房價(jià)調(diào)控的既定目標(biāo)，而部分二線城市或還有望完成，“武漢10月房價(jià)同比上漲了11%，對這樣的城市壓一壓還是很有必要的，壓一下就完成目標(biāo)了，但一二線城市房地產(chǎn)市場量穩(wěn)價(jià)漲的趨勢不會(huì)因?yàn)楫?dāng)前的地方新政而出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的拐點(diǎn)。”楊晨青說。