房地產政策不“調”自“威”：新機制效力提前顯現

2013年剩下最后20多天，隨著天氣轉冷，北京樓市亦開始降溫：新房、二手房市場成交量均呈下降趨勢。

　　繼北上廣深等一線城市收緊調控政策以后，南京、南昌等二線城市也相繼接過調控的接力棒，使得出臺調控政策的城市達到16個，預計仍將會有其它城市跟進。在政策組合拳的調控下，多個城市房地產市場“入冬”。

　　不過，比起這些調控“短效藥”，從十八屆三中全會后體現的思路來看，以“房產稅”、“不動產統一登記”為代表的新型房地產政策機制正在形成。

　　降溫：不少看房客爽約

　　“京七條”出臺后一個月里，北京新房成交量出現大幅下降。據此有輿論宣稱，“京七條”發力、樓市降溫。

　　北京市海淀區車公莊一家中介機構負責人表示，西三環板塊的多數小區房價趨于平穩，門店主營的小區如建設部大院、主語城等小區，11月份很少出現價格上調的情況。例如主語城125平方米的二手房，11月份的價格在900萬元左右，與10月份報價沒有多少差別。

　　另一家中介機構的工作人員表示，11月份不少小區價格開始企穩，甚至由于樓市新政的影響，不少賣家不看好后市，主動提出降價出售的情況不在少數。“我們門店有一套位于保利西山林語的145平方米的精裝房，10月份的價格是560萬元，11月份賣家主動調低了11萬元，希望能盡快出手。”

　　賣家李先生告訴記者，他10月初剛在中介門店委托出售位于地鐵旁的自住房，準備年底前實現置換。“中介掛牌一個禮拜，光看房的意向電話就接到了20多個。”然而，十八屆三中全會之后，不少看房客爽約了。原來，這些看房客中確實有因受新政影響而被擋在購房門檻外的，但更多的則認為這是政府準備采取措施給持續高燒的房價降溫，于是選擇觀望。在通州區域，樓市新政給開發商帶來了影響。位于北京物資學院的“8喱島”樓盤是一個低密度、低容積的園林小區，開發商為了套現，將囤積的30多套130至262平方米的大戶型拋售，其單價僅為2.2萬元一平方米，低于周邊項目數千元。“兩個銷售團隊交叉作戰，一個月過去，才銷售了10多套。”一位工作人員告訴記者。

　　鏈家地產市場部發布數據顯示,今年6月以來,北京市二手房市場供應持續增長,單月環比漲幅都保持在5%—10%之間,供需壓力持續降低。從新增客源與新增房源的比例來看,需供比從5月的高點持續下滑,目前已經降至5∶1以下,除春節及今年3月等個別受假日及政策影響的時間外,已經成為2012年以來的新低。

　　到了11月，二手房掛牌均價環比下降1.3%，為下半年以來掛牌均價首次出現環比下降。對業主對掛牌價格的調整數據監測顯示，11月下調掛牌價的案例占整個調價案例的比例為68.6%，較10月上漲8.8個百分點，達到2013年3月以來21個月的新低，業主預期有所降溫。

　　探因：新機制威力提前顯現

　　根據國家統計局的最新數據顯示，截至10月份，全國新建商品房價格同比漲幅超過10%的城市達到21個。而北京、上海、廣州、廈門、深圳、烏魯木齊、鄭州以及長沙8個城市新建商品住宅價格較之3年前，漲幅超過20%。

　　面臨“高燒”的房價，北上廣深等一線城市率先收緊了調控措施。隨后，南昌、武漢、廈門、沈陽等二線城市的調控新規開始集中發布。截至11月29日，對樓市政策進行調整的城市已達16個。

　　調控密集的原因是，年初出臺的“國五條”明確要求各重點城市按照房價基本穩定的原則制定價格控制目標。臨近年末，部分城市完成目標任務幾近無望，于是調控政策不止是穩房價，更是要穩人心。

　　由于房產稅等政策落地時間不明朗，同時新房量降價漲影響了二手房的交易。

　　“比起開征房產稅，真正厲害的是不動產統一登記。”住建部政策研究中心原副主任王玨林說，開征房產稅，政府既要考慮保護房地產市場和經濟發展，同時還要兼顧居民需求等各方面利益，通常會在選擇試點之后逐步推廣。而不動產登記，速度要快得多，它類似于人口普查，把每個人的固定資產全部摸清楚了，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制樓市的非理性需求和地產領域的腐敗等。

　　事實上，2007年，關于統一登記制度的問題已被提及。然而，經歷了六年時間，始終得不到實質性的進展。按照此前國務院列出的時間表，明年6月份之前將要交出《不動產統一登記條例》，這項立法要求已被列入明年國務院的立法計劃中。

　　接受采訪的多位人士告訴記者，住房信息聯網雖然能夠有效打擊潛在的社會囤房甚至是貪腐現象，但是此舉也必然會牽涉到部分利益者的切身利益。除了個人隱私等問題外，部分地方利益者個人或許擁有數十套甚至上百套房子，實施過程中必然會遭遇這些利益者的強烈反抗。

　　趨勢：制度性變革初露端倪

　　房價的不斷上漲，也使得市場對不斷加碼的樓市調控政策的效果產生了質疑。今年夏天，有媒體統計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產相關的宏觀政策達43次，房價也隨之上漲超過10倍。

　　事實上，十八屆三中全會都已經決定取消全國近一半縣市的GDP考核，對“房價”數字考核機制也必然發生變化，人們對于房地產市場的期望已經發生了根本性的變化。面對持續上漲的房價，與調控相比，人們更期待的是改革。

　　在中國房地產協會副會長朱中一看來，三中全會的決定中，到處都體現著房地產改革市場化的新思路和新舉措。這其中既包括明確提出的房產稅改革，也包括“建立城鄉統一的建設用地市場”；既包括建立全社會房產基礎數據統一平臺，也包括“探索實行官邸制”；既包括“完善城鎮化健康發展體制機制”，也包括“完善產權保護制度”。

　　擴大房產稅改革試點被列入2013年改革重點之一，按照上海規定，在合并計算的家庭全部住房面積人均超過60平方米時，才對屬新購住房超出部分的面積征稅；重慶則規定獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

　　一位業內人士對記者表示，逐步以房產稅取代現有的土地出讓金和房產開發交易環節稅費，這個大方向是明確的，但房產稅改革影響重大，需要通過試點不斷摸索經驗。

　　住房城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，房產稅的推出要實現三方面的目的：一是替代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財政的現狀；二是遏制房地產市場的投機投資性需求，進而平抑房價；三是調節收入分配，讓占有更多社會資源的人支付更多的成本。從目前試點地區的情況看，還很難實現這三方面的目標，需要在不斷積累經驗的基礎上穩步推進。

　　專家表示，從目前的調控政策看，各地調控有松有緊已經出現分化，中央政府對房地產調控的思路，正在由此前的“東南西北一服藥”轉變為因地制宜的差異化調整。房產稅、增加供應等應對當下樓市問題的很多措施開始涉及。從整體上看，樓市的長效機制正在形成，樓市有望回歸平穩。（據中國企業報）