破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)

近日，坊間“寄予厚望”的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正一事，被相關(guān)部門的權(quán)威聲音“一錘定音”：11月22日，國(guó)土資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)出緊急通知，要求全面、正確領(lǐng)會(huì)三中全會(huì)精神，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

　　危害大——破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，購(gòu)房人權(quán)益得不到保護(hù)

　　“小產(chǎn)權(quán)房”的命運(yùn)走向，一直是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。其實(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，它只是社會(huì)上的一種俗稱，通常是指那些違法占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售或變相銷售的住宅項(xiàng)目。由于未獲得土地、規(guī)劃、建設(shè)、銷售等行政許可，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，屬于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、不受法律保護(hù)的住用房屋。

　　近年來(lái)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門多次重申不得違法開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”、不得購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年8月，國(guó)土資源部、住建部曾專門下發(fā)通知，明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記、堅(jiān)決查處在建、在售行為等要求。盡管官方立場(chǎng)鮮明，但從全國(guó)面上情況看，“小產(chǎn)權(quán)房”在建在售勢(shì)頭依然不減，而且還出現(xiàn)了以公租房、保障房、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化園區(qū)、種植園(棚)承包、養(yǎng)老休閑等為名建設(shè)的變相“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”緣何屢禁不止？專家指出，“小產(chǎn)權(quán)房”的“繁榮”，與城市房?jī)r(jià)迅速躥升密不可分。由于不用負(fù)擔(dān)土地出讓金和各種稅費(fèi)，相較商品房而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯。特別是在房?jī)r(jià)高企的一、二線城市，“小產(chǎn)權(quán)房”有著龐大的購(gòu)買群體。另一方面，“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間巨大，在現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元土地制度下，集體經(jīng)濟(jì)組織也樂(lè)于將自有土地與投資人的資本結(jié)合，加之違法成本低、處罰威懾力小，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)愈演愈烈。

　　“‘小產(chǎn)權(quán)房’問(wèn)題危害很大，對(duì)此要有清醒、充分的認(rèn)識(shí)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥說(shuō)，亂占濫用土地建設(shè)和銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；由于不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房人的權(quán)益得不到保護(hù)，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患；此外，因設(shè)計(jì)、施工等脫離監(jiān)管，質(zhì)量安全沒(méi)有保障，損害群眾的利益。

　　出重拳——處理事和處理人齊頭并進(jìn)，讓違法者付出代價(jià)

　　十八屆三中全會(huì)《決定》提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，明確規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。很多人把這一政策表述，視作“小產(chǎn)權(quán)房”的救命稻草。

　　對(duì)此，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明指出，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提。農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。

　　“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，絕不能違背，更不可逾越。”徐德明說(shuō)，違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，危害性極大，建設(shè)、銷售和購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。

　　為確保令行禁止，堅(jiān)決叫停在建、在售違法違規(guī)行為，與以往不同，國(guó)土資源部、住建部亮出了“殺手锏”，明確這次整治“小產(chǎn)權(quán)房”要處理事和處理人齊頭并進(jìn)：一方面各地要選擇1—2起頂風(fēng)違法繼續(xù)實(shí)施建設(shè)和銷售、情節(jié)惡劣的案件，依法從嚴(yán)從重處理，向社會(huì)公開(kāi)曝光，以起到警示震懾的作用。同時(shí)，對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要追究相關(guān)人員的責(zé)任，對(duì)監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲從重問(wèn)責(zé)。