學區房價格畸高曝教育資源分配不公

　□本報記者劉建

　　隨著“金豬寶寶”、“奧運寶寶”、“世博寶寶”逐漸到了入學期，這兩年上海的學區房行情火爆。今年學區房的價格更是創下了歷史新高，靜安、徐匯個別樓盤單價甚至達到了8萬元，堪比濱江豪宅。

　　然而，一個不能忽視的事實是，購買學區房并非100%保證孩子能就讀名校，無論是政策層面，還是落戶等操作層面都存在風險，都可能會造成“人財兩空”的局面。有識之士呼吁，只有從根本上實現優質教育資源的公平配置，才能消除學區房價格畸高的市場基礎。

　　高價學區房不愁嫁

　　始建于1989年的靜安區海防村小區位于海防路上，和九年一貫制的名校“上海靜安區教育學院附校”一墻之隔，是整個靜安區最熱的學區房小區。據房屋中介介紹，今年初，該小區曾有一間23平方米的亭子間，以240萬元出售，均價突破10萬元。“說到底就是一個亭子間，但人家房東掛牌時就說了一句話，‘我是學區房，對口靜教院’，這套房子掛出來不到一周就賣掉了”。

　　近日，蘇先生因為置換需求要賣掉該小區內一套位于三樓的單元，39平方米的報價是300萬元，單價7.69萬元，幾乎和徐匯濱江的豪宅相同。蘇先生心態篤悠悠。“有學校在，不愁價格也不愁沒人買。”根據周邊中介公司提供的數據，三年前海防村的單價還只有4.5萬元左右，而現在成交均價達到了6.8萬元至7.5萬元，漲幅接近67%，年漲幅超過20%。

　　據記者了解，目前上海學區房最高價主要在徐匯和靜安兩區，除了“靜教院附校”外，像徐匯的匯師小學、上海小學對口的學區房最高也漲至8萬元。

　　走訪中，記者發現，無論是在靜安、徐匯，還是虹口、閘北，但凡提及學區房，每家房產中介的置業顧問都能說得頭頭是道。在這個二手房成交量低迷的市場上，學區房成了拉升業績的中流砥柱。“學區房幾乎每月掛牌價都在上漲”；“同一個小區的房子，從3月份到現在漲了十幾萬”；“哪怕是四五十年的老房子，一年的漲幅也要超過50%”……在房源供不應求的情況下，一些名校附近的房產中介門店光靠學區房業務，每月也能賺個盆滿缽滿。

　　滬上一家地產公司的成交數據顯示，僅8月前20天二手房的成交量就比7月同期上漲愈4成，其中類似學區房這樣的優質房源占到了很大比例。

　　掛靠戶口兼帶投資

　　學區房價的持續上漲，也催生市場出現了“抱著孩子買學區房”的怪現象。上海中原地產研究咨詢部分析師盧文曦告訴記者：“現在上海許多名校入學的基本條件都要入戶籍滿三年，因此加劇了恐慌性購買的人群，許多家長在小孩兩三歲的時候就開始入手學區房。”

　　在建筑設計院工作的陸先生告訴記者，自從有了孩子，他就開始關注周邊區內哪里有幼兒園，哪個小學是重點。“現在已經不是光有戶口就能入學的年代了，入戶的年限，房產證上的名字，甚至是否是‘人戶分離’，里面是很有講究的。”陸先生表示，今年一定要買房子了，難保到我們小孩入學那會兒，學校會不會要求入戶4年以上。

　　21世紀不動產上海銳豐瞿溪路分行經理丁政告訴記者：“學區房的需求久盛不衰，孩子能進名校的同時還能抗跌保值，買家當然趨之若鶩。”

　　據了解，目前市場上購買學區房的家長一般分為兩種：一種是把原來居住的房子出售之后，置換成目標學校的學區房。這類家長的購房實力相對有限，對于住房條件也不那么苛求；另一種是兼顧投資。這類購房者具有一定的資金實力。他們購買學區房后，只是遷入戶口，不入住，把房子另行出租。

　　“現在還有一些中介專門炒學區房，一套房子最快一年倒手一次，價格最少漲20%以上。”做中介的黃先生介紹說，一套對口上海小學的房源，已經被其同事跟了6年，“基本上買的人都是為了小孩讀書的，一套41平方米的房子轉手了3次，從最早的120萬元漲到了現在的190萬元，中介在里面每次都賺了不少。”

　　政策變數帶來風險

　　信義房屋分析師邱丹介紹，近期該公司調查了黃浦、徐匯兩區2012年和2013年公辦小學對應居委小區情況，結果發現不少學校對口的居委小區都發生變化，以徐匯第一中心小學為例，2013年與2012年相比，對口居委小區少了復襄、淮中(部分)、新樂、陜新、淮海、延慶等。

　　以上師大一附小為例，2013年與2012年相比，對口居委小區少了紫鵑園、紫薇園。

　　資深房產分析師陸騎麟告訴記者：“由于上海的優質教育資源分布不均衡，導致部分教育質量較高的區域或學校往往面臨著很大的入學壓力。有些區域為了緩解入學壓力，平衡各學校的生源，調整小區對口學校的情況頗為常見，因此在購買學區房時，仍需慎重考慮。”

　　不少教育專家也表示，“學區房之所以價格高主要就是因為教育資源的分配，如果有一天教育部門出臺新政策要將現有的教育資源打破重新分配，或者打破學區，讓名校的老師到各個學校輪崗，那學區房的價格肯定會跌下來”。

　　近期，有關方面針對“是否購買學區房”進行調查，八成受訪者認為學區房價格純屬市場操作，然而當話題轉向自身時，近五成家長表示會考慮購買學區房。而在子女順利入學后，逾六成受訪者稱學區房不會用于自住。

　　面對這一系列調查數據，地產業內人士也表示，從目前市場情況來看，學區房房價已有透支跡象。調查結果可以看到，購買學區房實現入學目標后，多用于出讓或出租。如果只為出租，首先要考慮租金與房價的租售比，這之間的落差顯然會比較大。

　　上海民建經濟委員會副主任邢元志表示，希望學區的劃分能更加明晰，學區半徑能盡量擴大，這樣家長的選擇面也會更寬一些，“學區房”才會不那么緊俏。而只有從根本上實現優質教育資源在各個小學的公平配置，才能消除學區房價格畸高的市場基礎。

正凱編輯：chenyun